三、成本預(yù)算的編制程序

不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性，在成本預(yù)算的編制過(guò)程中，應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算，包括成本的預(yù)算。

（一）成本預(yù)算的編制方式

各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)（一下）；各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門（一上）；財(cái)務(wù)部門對(duì)各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括成本預(yù)算），并報(bào)物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行（二下）。

（二）成本預(yù)算的編制程序

（1）收集和整理有關(guān)資料

在編制成本預(yù)算前，財(cái)務(wù)部門要收集和整理有關(guān)資料，對(duì)上年度成本預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析，總結(jié)上年度執(zhí)行成本預(yù)算的經(jīng)驗(yàn)和存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)措施，以便正確地、真實(shí)地編制預(yù)算期成本預(yù)算。

需要收集和整理的資料主要包括：預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購(gòu)情況和工資情況等有關(guān)資料；材料消耗定額、工時(shí)消耗定額和費(fèi)用消耗定額等有關(guān)定額資料；上級(jí)下達(dá)的成本降低指標(biāo)等資料；國(guó)家有關(guān)成本開(kāi)支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求等資料；本企業(yè)上年度的實(shí)際成本以及同行業(yè)同類管理服務(wù)的成本資料等。

（2）對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)

在編制成本預(yù)算前，財(cái)務(wù)部門先分別預(yù)測(cè)由于材料費(fèi)的升降而影響的服務(wù)成本降低率，人工費(fèi)的升降而影響的服務(wù)成本降低率，生產(chǎn)費(fèi)用的升降而影響的服務(wù)成本降低率；然后加以匯總，計(jì)算出總的服務(wù)成本降低率。將預(yù)測(cè)的成本降低率，與上級(jí)下達(dá)的成本降低率指標(biāo)相比較，若前者大于后者，即表明企業(yè)（部門）按照預(yù)測(cè)的成本降低率的有關(guān)數(shù)據(jù)編制預(yù)算年度成本預(yù)算，可完成上級(jí)下達(dá)的成本降低任務(wù)；反之，企業(yè)（部門）就必須調(diào)整有關(guān)數(shù)字，重新計(jì)算成本降低率，以保證上級(jí)下達(dá)的成本降低任務(wù)的順利完成。

（3）根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算

成本預(yù)算是在進(jìn)行了成本預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)了成本降低指標(biāo)試算平衡的基礎(chǔ)上編制的。由于企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及管理要求不同，因而成本預(yù)算的編制程序也不盡一致。

（三）不同成本的預(yù)算編制

1．營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。由于營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用，因此，編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定；公共服務(wù)的直接人工費(fèi)，根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平（包括職工福利費(fèi)）確定，其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比（通常為物價(jià)指數(shù)）來(lái)確定。

2．管理費(fèi)用預(yù)算

管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用，包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡(jiǎn)便起見(jiàn)，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。

3．財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算

財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。對(duì)于一般的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不涉及融資的問(wèn)題，通常該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算值為零。

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