一、成本控制的含義與分類

（一）成本控制的含義

成本控制有廣義和狹義之分。狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁�發(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對(duì)成本的分析與考核，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。（本節(jié)的成本控制均是指廣義的控制）。

綜上可知，物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制；二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。

成本控制在成本管理中起著重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)開展成本的控制，可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使成本不超過預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本，提高效率和效益的目的。

（二）成本控制的分類

成本的控制可按不同的標(biāo)志進(jìn)行分類。常用的分類方法有：

1．按控制的時(shí)間特征分類

按成本控制的時(shí)間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。

（1）事先控制

事先控制是“設(shè)計(jì)”階段的控制，又稱事前控制，是在開始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，以達(dá)到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的開端。

（2）事中控制

事中控制是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中所進(jìn)行的成本控制，它是對(duì)成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日�？刂啤Ｊ轮锌刂埔猿杀緲�(biāo)準(zhǔn)控制成本實(shí)際支出，并將成本的實(shí)際支出與成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的偏差，以消除或減少這些差異。如果實(shí)際成本支出超過成本標(biāo)準(zhǔn)則為逆差，也稱不利的差異；反之，實(shí)際成本支出低于成本標(biāo)準(zhǔn)則為順差，也稱為有利的差異。成本差異是重要的管理信息，它從成本上及時(shí)反映物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中哪些方面取得了成績(jī)（順差），哪些方面存在問題（逆差），這就有利于加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，尋求降低成本的途徑。事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。

（3）事后控制

事后控制是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。由此可見，成本的事后控制著眼于將來(lái)工作的改進(jìn)，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來(lái)的成本管理工作指出努力的方向。

成本的事后控制是事中控制的延續(xù)，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生之前或發(fā)生之時(shí)加以控制，把它限制在合理范圍之內(nèi)，以達(dá)到降低成本的目的。但是，事中控制還有一定的局限性，它一般只限于一時(shí)、一地、一事的單項(xiàng)成本控制，至于一個(gè)時(shí)期、一個(gè)單位、一種服務(wù)的綜合成本進(jìn)行分析和考核，則有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一個(gè)不斷循環(huán)的過程，所以，就本質(zhì)而言，事后控制實(shí)際上還是下一個(gè)循環(huán)中事先控制的組成部分。

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