（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分

　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

　　（1）毛租。

　　指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。

　�。�2）凈租。

　　指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險費等固定費用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。

　　因為承租單元內(nèi)部的水電氣熱等資源使用費屬于難以控制的變動費用，出租人不愿承擔(dān)此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負(fù)責(zé)支付此費用。習(xí)慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。

　　（3）百分比租金。

　　百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租金。大型購物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購物中心或超市時，就會進(jìn)人租戶的商鋪購物，這就構(gòu)成了一個雙贏的局面。百分比租金通常按年度計算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時懸殊甚大。

　　當(dāng)出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個租期內(nèi)最低的租戶營業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費用以達(dá)到最低租金水平。