一、房屋租賃合同的概念和法律特征

　　（一）房屋租賃合同的概念

　　房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

　　經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理者一般有出租物業(yè)的責(zé)任，盡管這種責(zé)任根據(jù)業(yè)主的不同要求會有變化，如有一些物業(yè)管理者可能是惟一的出租代理，而另一些則可能與外界的獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理者應(yīng)熟悉房屋租賃的相關(guān)法律及租賃合同的基本條款，以便有效地管理。

　�。ǘ�）房屋租賃合同的法律特征

　　1．房屋租賃合同是雙務(wù)合同

　　雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。這類合同的每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，而且互為等價(jià)關(guān)系，即雙方各自享有的權(quán)利和負(fù)有的義務(wù)，正是對方應(yīng)盡的義務(wù)和享有的權(quán)利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下，無權(quán)請求對方履行義務(wù)而自己卻只有權(quán)利；否則就變成了單務(wù)合同。

　　2．房屋租賃合同是有償合同

　　有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無償合同的法律意義在于確定當(dāng)事人履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)達(dá)到和完成的程度及違約責(zé)任大小。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無償合同，有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

　　3．房屋租賃合同是諾成合同

　　所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當(dāng)事人意思表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實(shí)踐合同。這種法律上的分類，主要用于確定合同成立的時(shí)間。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

　　4．房屋租賃合同是要式合同

　　要式合同是相對不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同；法律無明文規(guī)定的，只是當(dāng)事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租賃合同是法定要式合同。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。合同簽訂后要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案，否則，租賃行為法律不予保護(hù)。

　　5．房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

　　房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)，均與合同的存續(xù)期間相關(guān)，時(shí)間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。