2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規(guī)劃要求開發(fā)建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據(jù)項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

　　根據(jù)市場調查，有關數(shù)據(jù)如下：

　?。?）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m²，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m²（可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。

　?。?）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m²，寫字樓2800元/m²，管理費用為開發(fā)成本的5%。

　　（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。

　?。?）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。

　　（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（12分）

　?。?）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元

　　寫字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬元

　　2）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5/（1+10％）0.5+0.5/（1+10％）1.5]=2580.13萬元

　　3）寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5/（1+10％）1.5+0.5/（1+10％）2.5]=3648.76萬元

　　4）項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　2580.13+3648.76=6228.89萬元

　?。?）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元

　　2）住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值：450/（1+10％）3=338.09萬元

　?。?）所能支付的最高土地價格=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發(fā)成本及管理費用）（1+3％）

　　=（12005.15-338.09-6228.89）/（1+3％）

　　=5279.78萬元

　　第二種答案：

　　（I）項目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m²

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫字樓總建筑面積15000m²

　?。?）房地產開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓價值：5000×15000=-7500萬元

　　2）寫字樓價值

　　①寫字樓年租金收入=120×15000×70％×（1－20％）×12=1209.6萬元

　?、趯懽謽茄航穑?209.6×30％=362.88萬元

　?、蹖懽謽茄航疬\用年收益：362.88×3％=10.89萬元

　?、苡嘘P稅費和經營管理費用：1209.6×30％=362.88萬元

　　⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元

　?、鄬懽謽莾r值：8478.86萬元

　　3）項目總價值折現(xiàn)值：7500+8478.86=15978.86萬元

　　（3）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬元

　　寫字樓部分：2800×15000×（1+5％）=4410萬元

　　2）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值：

　　2835×[0.5×（1+10％）2.5+0.5×（1+10％）1.5]=3434.25萬元

　　3）寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　4410×[0.5×（1+10％）1.5+0.5×（1+10％）0.5]=4856.51萬元

　　4）項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：

　　3434.25+4856.51=8290.76萬元

　?。?）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值。

　　住宅樓銷售稅費：7500×6％=450萬元

　?。?）所能支付的最高土地價格。

　　1）4年末地價=（總價值－住宅樓銷售稅費－開發(fā)成本及管理費用）

　　=15978.86－450－8290.76

　　=72381萬元

　　2）貼現(xiàn)：

　　7238.1/（1+10％）3=5438.09萬元

　　3）地價款=5438.09/（1+3％）=5279.70萬元