2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點分析（6）

2012-02-07 14：04　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費。

　?。ㄒ唬?開發(fā)完成后的價值：

　　1、用于銷售：（1）采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢；

　?。?）市場法和長期趨勢法求取。

　　2、用于出租營業(yè)：預(yù)測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。

　?。ǘ?后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤（7項；同成本法）：

　　1、后續(xù)開發(fā)成本； 2、管理費（以前者為基數(shù)）； 3、銷售費用（以售價為基數(shù)）；

　　4、投資利息（1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算；以上3者為基數(shù)）；

　　5、銷售稅費（以售價為基數(shù)）； 6、開發(fā)利潤；

　　7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費（買方繳納的契稅、手續(xù)費等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價值為基數(shù)）。

　　（三）開發(fā)經(jīng)營期（特別注意?。?/p>

　　開發(fā)經(jīng)營期

　　開發(fā)期

　　用于銷售前（準備）期建造期

　　經(jīng)營（銷售）期

　　用于出租營業(yè)自用前（準備）期建造期經(jīng)（運）營期

　　估價時點開始建造日開始銷售日竣工驗收日銷售完成日經(jīng)營結(jié)束日

　?。ㄋ模﹤鹘y(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計息期到開發(fā)完成時止，根據(jù)以上各項計算后直接相加減。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計，期外全計。

　?。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減；

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計，期外全計。

　　折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨計算。

　　現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要，除了上面列舉的，還有許多。例如：

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價服務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，從房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究到開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價為投資估算、收入預(yù)測、房地產(chǎn)定價等提供參考依據(jù)。

　?。?）國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿需要的估價服務(wù)。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（過去稱為國有土地使用權(quán)出讓合同，簡稱土地使用權(quán)出讓合同、出讓合同）約定的土地使用期限屆滿，土地使用者按要求向出讓人提交續(xù)期申請書，出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。確定該土地出讓價款、租金等土地有償使用費的金額，需要估價提供參考依據(jù)。土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準的，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回，但地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可能按出讓合同約定，由出讓人收回，并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價值，給予土地使用者相應(yīng)補償。確定該地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價值，也需要估價提供參考依據(jù)。

　　（3）辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價服務(wù)。

　?。?）房地產(chǎn)證券化需要的估價服務(wù)，包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，通常簡稱REITs）中大量需要房地產(chǎn)估價。

　?。?）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　　（2）比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上（含三個）的可比實例。

　?。?）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　?。?）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

　?。?）比較修正的方向錯誤。

　?。?）可比實例不符合條件。

　?。?）區(qū)域因素與個別因素混淆不請。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。

　　（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。

　?。?0）比較修正項目有漏項。