房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

　　作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、保守原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。房地產抵押價值評估常見類型的估價思路及方法的選用簡述如下：

　　（一）完全產權房地產

　　這類房地產是以出讓方式獲得土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，可根據具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發(fā)法估價。

　?。ǘ┎煌耆a權房地產

　　這類房地產一般只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團體的各類房地產、廉租房、經濟適用房、房改房、合作建房等。對這類房地產作為抵押物進行評估時，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。估價報告中均應注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額。該數額按照當地政府規(guī)定的標準測算；當地政府沒有規(guī)定的，參照類似房地產已繳納的標準估算。

　　市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產一般可選擇第二種方式，即先假設估價對象為完全產權的商品房，選用市場法（收益法）作為一種方法評估出房地產的客觀市場價值，并減去需要補交的上地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

　　市場狹小的、特殊的房地產可選擇第一種方式，采用房產與土地（不含土地使用權出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。