一、前期物業(yè)服務合同的概念
前期物業(yè)服務合同,是指物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務所達成的協(xié)議,是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務的依據(jù)!段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”第二十五條規(guī)定:“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務合同的當事人不僅涉及到建設單位與物業(yè)管理企業(yè),也涉及到業(yè)主。
在實踐中,物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的,而這個階段的物業(yè)管理服務又是必須的。因此,為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空,明確前期物業(yè)管理服務的責任主體,規(guī)范前期物業(yè)管理活動,《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。
設單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。
。ǘ┪飿I(yè)基本情況
物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。
(三)服務內(nèi)容與質(zhì)量
服務內(nèi)容主要包括:物業(yè)共用部位及共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;物業(yè)共用部位和相關場地環(huán)境管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務;物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務內(nèi)容等。
前期物業(yè)管理服務應達到約定的質(zhì)量標準。
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服務費用包括:物業(yè)服務費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務費用開支項目;物業(yè)服務費用的繳納;酬金制條件下,酬金計提方式、服務資金收支情況的公布及其爭議的處理等。
(五)物業(yè)的經(jīng)營與管理
物業(yè)的經(jīng)營與管理包括:停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設施設備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。
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承接查驗和使用維護的主要內(nèi)容包括,執(zhí)行過程中雙方責任義務的約定。
(七)專項維修資金
專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。
。ò耍┻`約責任
這部分內(nèi)容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。
(九)其他事項
其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。
三、簽訂前期物業(yè)服務合同應注意的事項
(一)物業(yè)的承接驗收
物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收是前期物業(yè)服務活動的重要環(huán)節(jié),前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接驗收內(nèi)容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題,無需在合同中約定。
。ǘ┪飿I(yè)服務的費用
前期物業(yè)服務合同涉及的費用種類多,情況復雜,支付主體及責任容易混淆,易造成矛盾,必須在合同中予以列明。例如,應當由建設單位支付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主;對于由業(yè)主支付的費用部分,則應當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求,并應當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。
。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務合同的解除或終止
前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時,物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風險。因此,有必要在前期物業(yè)服務合同中對解除合同的條件作出明確約定。
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