企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要

　　企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、租賃、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進行估價，為有關決策等提供參考依據(jù)。

　?。?）企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個以上企業(yè)合并時，其中的一個企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設合并是指兩個以上企業(yè)合并設立一個新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實中，一個企業(yè)吸收其他企業(yè)的動機之一，是看中了被吸收企業(yè)的場地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評估被吸收企業(yè)的價值或者其場地和房屋的價值。

　?。?）企業(yè)分立是指一個企業(yè)分為兩個以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產(chǎn)需要作相應的分割，從而需要估價為財產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。

　?。?）企業(yè)改制是指國有或集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　（4）企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及監(jiān)管機構要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　?。?）企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者購買股票、債券等有價證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務。

　?。?）企業(yè)合資是指兩個以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權，以進行某些新產(chǎn)品、新技術或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價提供服務。

　?。?）企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開展有關合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價值，以便與所提供的資金、設備的價值進行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據(jù)。

　?。?）企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務重組的需要，對同一企業(yè)內部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進行重新組合。

　?。?）企業(yè)產(chǎn)權轉讓是指企業(yè)產(chǎn)權持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權有償轉移給他人（法人、自然人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產(chǎn)權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定企業(yè)產(chǎn)權轉讓價格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價為其確定出價或報價提供參考依據(jù)。

　?。?0）企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權轉讓給其他經(jīng)營使用者的行為。

　?。?1）企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運營中的房地產(chǎn)，根據(jù)會計計量的需要或者有關監(jiān)管的要求，對其公允價值或市場價值進行評估。例如，為財務報告或相關會計事項進行的估價?！镀髽I(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》（2006年2月15日財會【2006】3號）第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。”投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。《證券法》第一百四十九條規(guī)定：“國務院證券監(jiān)督管理機構認為有必要時，可以委托會計師事務所、資產(chǎn)評估機構對證券公司的財務狀況、內部控制狀況、資產(chǎn)價值進行審計或者評估。”

　　房地產(chǎn)行政管理的需要

　　中國經(jīng)濟體制改革將過去高度集權的計劃經(jīng)濟轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟，相應地，對于各類資產(chǎn)的行政管理從過去單純的實物管理轉到重視價值管理，實行實物管理與價值管理相結合。在這種情況下，房地產(chǎn)行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質量，也需要搞清楚土地和房屋的價值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價。

　　有關法律法規(guī)提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價提供相關參考依據(jù)，例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

　?。?）第十三條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價”—如何確定最低價，需要估價提供參考依據(jù)。

　?。?）第十八條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”；第四十三條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”—如何相應調整土地使用權出讓金（即改變土地用途的補地價應為多少），需要估價提供參考依據(jù)。

　　（3）第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估”；第三十三條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布”—如何確定基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價提供參考依據(jù)。

　?。?）第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”—如何判斷申報的成交價是否瞞報或者作了不實的申報，需要估價提供參考依據(jù)。

　　（5）第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金”，或者“按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”；第五十五條規(guī)定：“房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”—如何確定應繳納的土地使用權出讓金數(shù)額，如何知道轉讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價提供參考依據(jù)。

　?。?）第五十一條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”—如何知道拍賣所得的價款中多少為土地使用權出讓金，需要估價提供參考依據(jù)。

　?。?）第五十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償”—如何知道拍賣所得的價款中多少為新增房屋所得，需要估價提供參考依據(jù)。