2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷

　　一、單項選擇題（共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

　　1．下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（ ?。?。
　　A．購買房地產(chǎn)公司股票
　　B．購買土地使用權
　　C．購買新建商品住房
　　D．購買存量商品住房

　　2．下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ?。?。
　　A．在建工程
　　B．車站
　　C．購物中心
　　D．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　3．下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風險的是（ ?。?。
　　A．變現(xiàn)風險
　　B．時間風險
　　C．或然損失風險
　　D．通貨膨脹風險

　　4.投資組合理論認為，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以（ ?。?br />　　A．提高投資收益　　
　　B．降低系統(tǒng)風險
　　C．降低個別風險　　
　　D．使投資毫無風險

　　5.2007年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房400萬m２,商品住房3750萬㎡，，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置時為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ?。?。
　　A．9％　　
　　B．12％　　
　　C．15％　　
　　D．20％

　　6.政府的土地供應政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（ 　）。
　　A．產(chǎn)品質(zhì)量　　
　　B．產(chǎn)品性價比
　　C．規(guī)模和結構　　
　　D．產(chǎn)品檔次

　　7.下列關于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是（ 　）。
　　A．自然周期與投資周期同步變化
　　B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
　　C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
　　D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期

　　8．當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應時，往往采用（ ?。?br />　　A．挑戰(zhàn)定價法
　　B．領導定價法
　　C．目標定價法
　　D．隨行就市定價法

　　9．某城市住宅市場調(diào)查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（ 　）狀態(tài)。
　　A．均衡
　　B．周期性失衡
　　C．結構性失衡
　　D．區(qū)域性失衡

　　10．某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％ 的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是（ ?。┤f㎡。
　　A．1260
　　B．1380
　　C．1440
　　D．2100

　　11．下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（ 　）。
　　A．學習
　　B．經(jīng)濟狀況
　　C．對渠道的信賴度
　　D．購買動機

　　12．某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（ ?。?。
　　A．避強定位方式
　　B．產(chǎn)品差別化方式
　　C．對抗性定位方式
　　D．重新定位方式

　　13．房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著"買漲不買跌"現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（ ?。?。
　　A．消費者的感覺
　　B．消費者的生活方式
　　C．消費者的習慣
　　D．消費者的信念

　　14．下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．時值是資金運動起點的金額
　　B．終值是資金運動結束時與現(xiàn)值不等值的金額
　　C．資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值
　　D．不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值

　　15．某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰,則該貸款的實際年利率為（ ?。?。
　　A．7.5﹪　　　
　　B．7.56﹪　　
　　C．7.71﹪　　
　　D．7.76﹪　

　　16．某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2／28”，第一年和第二年的年利率為7.5﹪　，兩年后的年利率調(diào)整為8.5﹪，則該家庭在第28個月的還款額為（ ?。┟涝?br />　　A．1250　　
　　B．1398　　　
　　C．1416　　
　　D．1562

　　17．下列關于收益率的表述中，錯誤的是（ 　）。
　　A．基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率
　　B．財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率
　　C．常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的．
　　D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

　　18．某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10﹪，內(nèi)部收益率為16﹪，實際收益率為12﹪，銀行貸款利率為7.5﹪，則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是（ ?。?。
　　A．1.82﹪　　
　　B．2.33﹪　　
　　C．3.57﹪　　
　　D．5.45﹪　

　　19．對于同個遍地產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關系是（ 　）。
　　A．Pb<Pb＇
　　B．Pb≤Pb＇
　　C．Pb=Pb＇
　　D．Pb>Pb＇

　　20．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000㎡，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（ ?。?br />　　A．10.42﹪　　　
　　B．11.57﹪　　　
　　C．31.25﹪　　
　　D．34.72﹪　

　　21．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤４,預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（ ?。┰O．
　　A．2350.00　
　　B．2937.50　　
　　C．3250.00　　　
　　D．4062.50

　　22．對某房地產(chǎn)項目進行敏感必分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（ ?。?br />　　A．地價　
　　B．建造成本　
　　C．貸款利率　
　　D．資本化率

　　23．某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元．經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現(xiàn)值　期望值為（ ?。┤f元．
　　A．2677.5　　
　　B．3680.60　　
　　C．4003.50　　
　　D．5356.80

　　24．房屋開發(fā)中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目（ ?。┓秶鷥?nèi)的各種管線、道路工程的建設費用．
　　A．黃線
　　B．紫線　　
　　C．藍線　　
　　D．紅線

　　25．房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ ?。?br />　　A．資本金、借貸資金、預租售收入
　　B．預租售收入、資本金、借貸資金
　　C．借貸資金、預租售收入、資本金
　　D．資本金、預租售收入、借貸資金

　　26．某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元．對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值　為（ ?。┤f元．
　　A．39.51　　
　　B．49.39　　
　　C．49.96　　
　　D．62.45

　　27．當可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（ 　）。
　　A．凈現(xiàn)值法　
　　B．差額內(nèi)部收益率法　　
　　C．費用現(xiàn)值法　
　　D．內(nèi)部收益率法

　　28．下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是（ 　）。
　　A．債權人通常是商業(yè)銀行
　　B．不能用于償還土地購置貸款
　　C．主要擔保物為在建工程及相關土地使用權
　　D．還款資金來源通常是銷售收入

　　29．下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（ 　）。
　　A．發(fā)行公司債券
　　B．權益型房地產(chǎn)投資信托基金
　　C．發(fā)行股票
　　D．商業(yè)銀行貸款

　　30．新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ ?。?br />　　A．政府政策性資金
　　B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金
　　C．個人入股的資金
　　D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

　　31．進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是（ ?。?。
　　A．債務融資成本分析
　　B．資金占用費分析
　　C．資本金與債務資金的比例分析
　　D．擔保費分析

　　32．下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．基礎租金是租戶能接受的最低租金
　　B．基礎租金低于市場租金時，應當考慮調(diào)整到市場租金水平
　　C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金
　　D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟

　　33．寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔的出租方式是（ ?。?br />　　A．全租金方式
　　B．毛租金方式
　　C．凈租金方式
　　D．基本租金方式

　　34．不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（ ?。?。
　　A．抵押貸款利息
　　B．公共設施維修費
　　C．房產(chǎn)稅
　　D．物業(yè)保險費

　　35．下列關于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是（ ?。?。
　　A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費用
　　B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
　　C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅
　　D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準備金一所得稅

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

　　1．下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（ ?。?。
　　A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流
　　B．分割產(chǎn)權銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式
　　C．適合于長期投資
　　D．常在機構投資者之間進行交易
　　E．位置對其有著特殊的重要性

　　2．“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（ 　）。
　　A．按地域范圍細分
　　B．按房地產(chǎn)用途細分
　　C．按增量存量細分
　　D．按交易形式細分
　　E．按目標市場細分

　　3．從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ 　）。
　　A．土地
　　B．勞動力
　　C．資本
　　D．經(jīng)驗
　　E．環(huán)境

　　4．制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應做到（ ?。?br />　　A．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本
　　B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施
　　C．租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率
　　D．市場經(jīng)濟條件下，應充分考慮同類物業(yè)的市場供求關系
　　E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應進行相應的修正

　　5．房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要工作包括（ 　）。
　　A．預測開發(fā)成本
　　B．選定目標市場
　　C．確定消費群體
　　D．明確項目檔次
　　E．設計建造標準

　　6．可貸資金利率理論認為（ ?。?。
　　A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成
　　B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成
　　C．利率是由貨幣的供給與需求決定的
　　D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
　　E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　7．下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有（ ?。?。
　　A．銷售稅費
　　B．租金收益
　　C．物業(yè)增值
　　D．股權增值
　　E．抵押貸款規(guī)模

　　8．下列關于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．表明了負債占資產(chǎn)的比例
　　B．反映了項目的財務風險程度
　　C．資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應變能力越強
　　D．屬于長期償債能力指標
　　E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高

　　9．房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（ ?。?。
　　A．開發(fā)期和租售期
　　B．權益投資比率
　　C．資本化率
　　D．貸款利率
　　E．運營費用

　　10．下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（ 　）。
　　A．凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)
　　B．可以完全衡量項目風險性高低
　　C．掙現(xiàn)值標準差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)
　　D．凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)
　　E．可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

　　11．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有（ ?。?br />　　A．國家經(jīng)濟政策
　　B．地理環(huán)境
　　C．國外市場情況
　　D．市場需求與供給情況
　　E．項目投資估算

　　12．下列關于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ?。?br />　　A．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資
　　B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務
　　C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金
　　D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹
　　E．一般委托專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理

　　13．個人住房抵押貸款業(yè)務中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關的信用風險有（ ?。?br />　　A．惡意欺詐
　　B．市場疲軟
　　C．項目拖期
　　D．質(zhì)量糾紛
　　E．違法預售

　　14．物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有（ ?。?。
　　A．可出租面積
　　B．基礎租金
　　C．室內(nèi)裝修
　　D．客戶類型
　　E．出租單元面積規(guī)劃

　　15．零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ ?。?br />　　A．核心區(qū)域
　　B．影響區(qū)域
　　C．主要區(qū)域
　　D．次要區(qū)域
　　E．邊界區(qū)域

　　三、判斷題（共15題，每題分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）
　　1．房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ?。?br />　　2．某投資項目的預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為1。（ ?。?br />　　3．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（ ?。?br />　　4．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ 　）
　　5．政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應由政府土地儲備機構負責籌措。（ 　）
　　6．進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通常總是先收集第二手資料。（ ?。?br />　　7．某貸款年利率為5％，按季度計息，則該貸款的實際利率為5．87％。（ ?。?br />　　8．一般來說，通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導致折現(xiàn)率降低。（ 　）
　　9．流動比率越低，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權人而言，其債權越安全。（ ?。?br />　　10．與凈現(xiàn)值標準差相比，凈現(xiàn)值標準差系數(shù)能更好地表明項目風險的大小。（ ?。?br />　　11．房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（ 　）
　　12．房地產(chǎn)開發(fā)項目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化、教育、自然條件等因素。（ ?。?br />　　13．目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上進行權益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。（ ?。?br />　　14．我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應屬于擔保貸款。（ ?。?br />　　15．目前物業(yè)服務企業(yè)適用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采取目干制收費模式。（ 　）

　　四、計算題（共2題、20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要馬出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答）
　　1．某房地產(chǎn)公司準備鋪設熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元、2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05％的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現(xiàn)率為10％。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。
　　請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。  （8分）
　　2．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營的部分為4 500㎡，可建成100個標準間。當?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330元／間·天。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％。建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體陡售，預計轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬元。
　　住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預計平均售價為6 500元碲，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設建成后即售完。
　　該方案的總投資為8 000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。建設期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結果精確到小數(shù)點后2位）
　　該項目全投資目標收益率為8％，自有資金目標收益率為20％。
　?。?）完成下列現(xiàn)金流量表；
　　（2）求該方案的全投資財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率；
　　（3）求方案自有資金的財務凈現(xiàn)值。（12分）

現(xiàn)金流量表（單位：萬元）

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