二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

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　　成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達(dá)成交易-買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機(jī)、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。

　　理解成交價格，應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

　　（1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的最低價格（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。

　　（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的最高價格（簡稱最高買價），賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。

　　（3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)最高買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關(guān)系為：

　　最高買價≥成交價≥最低賣價

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