四、按權益狀況劃分的種類

　　按照房地產(chǎn)的權益狀況，可把房地產(chǎn)分為下列20類：

　?。?）“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產(chǎn)。這是中國現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下單位和個人的房地產(chǎn)權利最充分的一種房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的商品房。這里所講的“干凈”，是指房屋所有權和建設用地使用權為單獨所有，沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款（以下簡稱拖欠建設工程價款），未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權明確等等，下同。

　?。?）“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的以房改成本價購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房。

　?。?）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)。包括“干凈”的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的房地產(chǎn)，“干凈”的農(nóng)村村民住宅及其附屬設施所有權和宅基地使用權的房地產(chǎn)。

　?。?）共有的房地產(chǎn)。又可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)。共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：①處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。②按份共有人可以轉讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系。④對共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

　　（5）有限產(chǎn)權或部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產(chǎn)權的住房可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權比例進行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產(chǎn)權。

　　（6）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)，也稱為帶租約的房地產(chǎn)、出租人權益。

　　（7）設立了地役權的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。

　?。?）設立了抵押權的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

　?。?）有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋（2002316號）規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

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