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2010房地產(chǎn)估價師理論與方法考點:房地產(chǎn)特性八

2010-09-14 10:00  來源:來源網(wǎng)絡(luò)  字體:  打印 收藏

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  九、難以變現(xiàn)

  難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下,將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的,稱為變現(xiàn)能力強;反之,稱為變現(xiàn)能力弱。

  房地產(chǎn)由于具有獨一無二、價值量大、易受限制等特性,加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費較多等原因,使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生,一旦需要出售,通常需要較長的時間才能脫手。例如,需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者,討價還價的時間一般也較長。因此,房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比,變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時,通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn);有時即使作了一定幅度的降價,在短期內(nèi)也可能找不到買者。值得注意的是,這里只是講一定幅度的降價,沒有講無限度地降價。從理論上講,沒有賣不出去的商品,只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度,總會有人購買。另外,對于房地產(chǎn)持有人來說,有時可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來解決所需資金問題。

  不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下,變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:①該宗房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性,通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說,通用性越差的房地產(chǎn),如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力就越弱。例如,廠房通常比住宅的變現(xiàn)能力弱;廠房中,特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱。②該宗房地產(chǎn)的獨立使用性。所謂獨立使用性,通俗地說就是能否單獨地使用而不受限制。例如,某個單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨立使用性就不好,如果大門封閉,便難以出人。一般地說,獨立使用性越差的房地產(chǎn),越妨礙房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力就越弱。③該宗房地產(chǎn)的價值大小。一般地說,價值越大的房地產(chǎn),購買所需要的資金越多,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力就越弱。例如,大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。④該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。例如,保齡球館的一個球道,高爾夫球場的一個球洞,工廠的一個車間,一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價值越大的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱,所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強;反之,變現(xiàn)能力就較弱。⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說,開發(fā)程度越低的房地產(chǎn),不確定因素越多,變現(xiàn)能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱,在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說,所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力就越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內(nèi)的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣,出售房地產(chǎn)越困難,變現(xiàn)能力就越弱。例如,房地產(chǎn)在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說,開發(fā)程度越低的房地產(chǎn),不確定因素越多,變現(xiàn)能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱,在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說,所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力就越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內(nèi)的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣,出售房地產(chǎn)越困難,變現(xiàn)能力就越弱。例如,房地產(chǎn)在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說,開發(fā)程度越低的房地產(chǎn),不確定因素越多,變現(xiàn)能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱,在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說,所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力就越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內(nèi)的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣,出售房地產(chǎn)越困難,變現(xiàn)能力就越弱。例如,房地產(chǎn)在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。⑤該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。一般地說,開發(fā)程度越低的房地產(chǎn),不確定因素越多,變現(xiàn)能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱,在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說,所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力就越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內(nèi)的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣,出售房地產(chǎn)越困難,變現(xiàn)能力就越弱。例如,房地產(chǎn)在經(jīng)濟蕭條時期比在經(jīng)濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。

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