九、估價(jià)程序

　　估價(jià)程序（appraisal process）是指完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；⑵受理估價(jià)委托；⑶制定估價(jià)作業(yè)方案；⑷搜集估價(jià)所需資料；⑸實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；⑹分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑺測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑻判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；⑼撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑽內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；⑾交付估價(jià)報(bào)告；⑿估價(jià)資料歸檔。

　　通過(guò)估價(jià)程序可以看到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，可以了解到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為，保障估價(jià)質(zhì)量，提高估價(jià)效率，防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第十二章。

　　十、估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用科學(xué)的方法（appraisal approach）進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢酝ㄟ^(guò)下列3個(gè)途徑來(lái)求?。?/p>

　　（1）近期市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的--基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買類似房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值。所謂類似房地產(chǎn)（similar propeny），是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)就是與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場(chǎng)，是指與估價(jià)對(duì)象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　?。?）如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益-基于理性而謹(jǐn)

　　慎的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房

　　地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)衡量其價(jià)值。

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