三、市場價值和非市場價值

　　不論何種類型的房地產(chǎn)評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值。

　　（一）市場價值

　　市場價值（market value MV）過去稱為公開市場價值（open market value MV），是多數(shù)估價項(xiàng)目需要評估的價值類型，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價對象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價格：

　?。?）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的-賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)。

　?。?）交易雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的-交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。

　?。?）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情-交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。

　?。?）交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易-賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時間的展示。

　?。?）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價-例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。

　　市場價值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的集體觀念和行為。

　　如果給市場價值下個簡要的定義，那么它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動機(jī)，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價格。

　　征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強(qiáng)制性的，不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”，但因?yàn)橐?ldquo;依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價應(yīng)當(dāng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　8．公開市場價值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價格（ ）。（2006年試題）
　　A．賣方和買方掌握必要的市場信息
　　B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象
　　C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價
　　D．賣方和買方追求各自利益的最大化
　　E．賣方和買方急于完成交易

　　答案：AD

　　9．城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)。（ ）（2003、2007年試題）

　　答案：×

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