四、市場法估價的操作步驟

　　運(yùn)用市場法估價-般分為以下4大步驟：①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價格、付款方式等情況。②選取可比實(shí)例，即從搜集的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例。③對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?。根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算主要是對可比實(shí)例成交價格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，即對價格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱為建立比較基準(zhǔn)。價格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價格處理成正常市場價格，即對可比實(shí)例的不正常的成交價格進(jìn)行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調(diào)整是對價格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格。“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準(zhǔn)價格，即把對多個可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行處理所得到的多個價格綜合成一個價格。

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