第八章 收益法及其運用

　　第七節(jié) 投資組合技術和剩余技術

　　在收益法中，可以從房地產(chǎn)的物理構成（土地與建筑物）或資金構成（抵押貸款與自有資金）中求出各個構成部分的報酬率和資本化率，或者將其報酬率和資本化率運用到各個構成部分上以測算其價值。

　　一、投資組合技術

　　投資組合技術（band of investment technique）主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

　　（一）土地與建筑物的組合

　　運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，例如評估的是房地價值還是土地價值或建筑物價值，采用的資本化率應有所不同。相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

　　綜合資本化率是求取房地價值時應當采用的資本化率。這時對應的凈收益應是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說，在評估土地與建筑物綜合體的價值時，應采用建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益，同時應選用綜合資本化率將其資本化。如果選用的不是綜合資本化率，則求出的就不是土地與建筑物綜合體的價值。

　　土地資本化率是求取土地價值時應當采用的資本化率。這時對應的凈收益應是土地產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于土地的凈收益），不包含建筑物帶來的凈收益。如果在求取土地價值時選用的不是土地資本化率，即使得出了一個結(jié)果，這個結(jié)果也不能說是土地價值。

　　建筑物資本化率是求取建筑物價值時應當采用的資本化率。這時對應的凈收益應是建筑物產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于建筑物的凈收益），不包含土地帶來的凈收益。如果在求取建筑物價值時選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物價值。

　　綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可以利用下列公式求出另外一種資本化率：

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