住宅改商用？業(yè)主大會遲遲不能成立？車位到底歸誰所有？

　　5月1日起，這些事兒將不再讓所有業(yè)主為難。

　　《陜西省物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過，自2009年5月1日起施行。與以往各項法規(guī)的出臺有所不同，《條例》是在面向社會公開征集意見的基礎(chǔ)上，首次以召開“立法聽證會”的方式引入地方性法規(guī)的制定和修改程序。新修訂的《條例》有著許多引人注目的亮點，為此，本報對該法規(guī)中的一些新制度、新思路以及生活中業(yè)主比較關(guān)心的問題邀請法律界人士進行簡要分析。

　　亮點一：擴大了物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利人群的范圍：將尚未取得所有權(quán)但合法占有房屋的人視為業(yè)主

　　[相關(guān)法條]《條例》第七條

　　[律師解析]《條例》對業(yè)主這一概念做了進一步完善，使其表述更為合理、更符合實際情況，也更便于操作。除了已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的業(yè)主外，《條例》規(guī)定：“基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。”這里所指的“占有”須符合二個條件，一是基于合法的手段的占有，二是該占有一定要有物權(quán)變動的前行為，以物權(quán)的變動為目的。比如租賃便不是以房屋的所有權(quán)變動為目的，承租人當然不會因為實際占有房屋而成為《條例》所稱的業(yè)主；買賣違章建筑的房屋而居住的，雖然支付了相應的購房款，但因為該房屋的建設(shè)、銷售或其他環(huán)節(jié)都違反法律規(guī)定，因此，買受人對該房屋的占有、使用當然不具有合法性，亦不能視為業(yè)主。

　　亮點二：業(yè)主維權(quán)更方便：解決了“業(yè)主大會成立難”的問題

　　[相關(guān)法條]《條例》第十條

　　[律師解析]《條例》第十條的規(guī)定實際上是解決了 “業(yè)主大會成立難”的問題。實踐中，在小區(qū)達到了成立業(yè)主大會的條件后，往往需要建設(shè)單位的配合才能夠啟動業(yè)主大會的籌備工作，而建設(shè)單位基于種種原因怠于行使甚至是阻礙上述工作的展開，致使業(yè)主大會的成立舉步維艱。根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主大會成立的條件具備后，如果建設(shè)單位怠于向物業(yè)管理行政部門履行告知義務時，業(yè)主可以書面的形式向有關(guān)部門告知；而且在相關(guān)部門限期不履行籌備業(yè)主大會職責的情況下可以自行組織成立業(yè)主大會。這些規(guī)定在解決業(yè)主大會成立難的問題上邁出了一大步。

　　亮點三：明明白白消費：物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準需公示

　　[相關(guān)法條]《條例》第六十四條

　　[律師解析]實踐中，業(yè)主往往不知道物業(yè)服務的內(nèi)容和物業(yè)費收取的標準。因此，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主往往各執(zhí)一詞，各說各的理，物業(yè)服務企業(yè)說業(yè)主沒有交物業(yè)費，而業(yè)主又說物業(yè)服務企業(yè)服務沒到位，收費太高，法院在審理該類案件過程中，有時也很難做出判斷�！稐l例》針對此情況做出了明確的規(guī)定：“物業(yè)服務的收費標準和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案”、“物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目及收費標準等事項”。這樣，使業(yè)主對自己應享受哪些服務、應交哪些費用一目了然，既有利于減少矛盾，也可使已產(chǎn)生的糾紛盡快解決。

　　亮點四：專營服務由始至終：供水、供電、供熱專業(yè)經(jīng)營單位不得隨意停止為業(yè)主提供服務

　　[相關(guān)法條]《條例》第六十六條

　　[律師解析]實踐中，物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，如果部分業(yè)主不交納供水、供電、供熱等費用，專業(yè)經(jīng)營單位便采取對整個住宅小區(qū)斷電、斷水、停止供暖等措施。鑒于此，《條例》明確規(guī)定：“供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當向物業(yè)服務企業(yè)支付手續(xù)費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用”。由于物業(yè)服務企業(yè)受供水供電企業(yè)委托，其系供水、供電、供氣專營單位的受托人，并非業(yè)主的受托人，故供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位便不能因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止為業(yè)主提供服務。