三、“民主管理”的原則

　　民主管理的原則，包含著物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開(kāi)的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶，資金運(yùn)行、維修基金籌措，以及管理服務(wù)費(fèi)的收支都與人們生活密切相關(guān)，因而必須按照民主與公開(kāi)的原則辦事。

　　這一原則的基本要求是，物業(yè)管理企業(yè)要公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對(duì)用戶提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，定期向業(yè)戶公布收支情況，接受業(yè)戶監(jiān)督。

　　民主管理就要尊重業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，使管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用收支、使用、保管有一個(gè)規(guī)范的操作程序。物業(yè)管理企業(yè)要接受物業(yè)所有人和使用人的監(jiān)督，各類(lèi)收費(fèi)應(yīng)通過(guò)契約或協(xié)商，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審核，作好年度的會(huì)計(jì)審計(jì)及定期向業(yè)主公布賬目。

　　在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開(kāi)，以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中，對(duì)管理者酬金的確定，也應(yīng)取得業(yè)戶的理解。如發(fā)生上年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行系列工作，爭(zhēng)取廣大業(yè)主的支持。

　　四、“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則

　　資金運(yùn)用中，堅(jiān)持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的運(yùn)作，二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害，對(duì)業(yè)戶、對(duì)企業(yè)、對(duì)國(guó)家均有利。

　　目前，在物業(yè)管理市場(chǎng)上，尚存在著一些不夠規(guī)范的資金運(yùn)行現(xiàn)象，非凡是對(duì)維修基金的管理。

　　1.有的開(kāi)發(fā)公司不按時(shí)繳交代收的維修基金；

　　2.有的物業(yè)管理企業(yè)自主將維修基金移作他用；

　　3.有的業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)討論，挪用維修基金用作融資等等。

　　物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則。這一原則要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會(huì)共同遵循。

　　陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)均明確規(guī)定：“公有住宅和新建普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金”、“住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。維修基金應(yīng)按幢立帳、按戶核算”、“物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共同部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用”、“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督”。

　　總之，物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿足，使物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上得到保證。