5、盈利指標(biāo)計算

　　財務(wù)凈現(xiàn)值是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。

　　基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。

　　財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。

　　動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。

　　成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。

　　投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。

　　資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目投入的資本金或權(quán)益資本。

　　資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

　　靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。