（四）估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是指估價(jià)中應(yīng)遵循的公允的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價(jià)值。公開市場價(jià)值是指在公開市場條件下物業(yè)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。因此，物業(yè)的評(píng)估價(jià)格是客觀的價(jià)格，又稱公平價(jià)格，而不是委托當(dāng)事人或估價(jià)人員所希望或認(rèn)定的價(jià)格。

　　物業(yè)估價(jià)目的與物業(yè)價(jià)格類型要相匹配。由于估價(jià)目的的不同，即衡量物業(yè)價(jià)值的出發(fā)點(diǎn)不同，導(dǎo)致對(duì)同一物業(yè)產(chǎn)生不同的價(jià)值觀點(diǎn)，從而對(duì)物業(yè)價(jià)值的計(jì)量產(chǎn)生各種類型的價(jià)格。美國著名土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利。巴洛維對(duì)此有以下精辟的描述：“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一些重要概念，可以用一個(gè)經(jīng)營者花費(fèi)5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費(fèi)20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時(shí)他在他的財(cái)產(chǎn)中已投入了25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將其財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評(píng)估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只會(huì)有21萬美元的貸款價(jià)值。估稅員以13萬美元估定財(cái)產(chǎn)稅收價(jià)值。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售其財(cái)產(chǎn)，在與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需的，可以得到27.5萬美元的征用價(jià)值。上面這五個(gè)數(shù)字中，每一個(gè)都代表著一個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的衡量，每一個(gè)數(shù)字都有一種解釋和合理性。”[正是由于衡量物業(yè)價(jià)值的角度不同，物業(yè)有下列價(jià)值類型：估定價(jià)值（課稅價(jià)值）、投保價(jià)值、貸款價(jià)值、賬面價(jià)值、租賃價(jià)值、市場價(jià)值、清算價(jià)值、征用價(jià)值、交換價(jià)值、使用價(jià)值。這些價(jià)值形成的價(jià)格不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業(yè)估價(jià)必須采用統(tǒng)一的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)其正確反映和提供價(jià)值尺度的功能。

　�。ㄎ澹┕纼r(jià)程序物業(yè)估價(jià)程序是指物業(yè)估價(jià)工作中反復(fù)實(shí)踐而總結(jié)出來的科學(xué)、合理的工作步驟。嚴(yán)格地按估價(jià)程序進(jìn)行估價(jià)，能增強(qiáng)估價(jià)工作的計(jì)劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價(jià)工作效率，保證估價(jià)工作質(zhì)量。

　　（六）估價(jià)方法物業(yè)價(jià)格通�？蓮娜齻�(gè)途徑，即通過市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成物業(yè)估價(jià)的三大基本方法。這三個(gè)途徑對(duì)應(yīng)的基本方法是：

　�。�1）市場法，即最近時(shí)期類似的物業(yè)在市場上的交易價(jià)格如何；

　�。�2）成本法，即重新建造同類物業(yè)的花費(fèi)如何；

　�。�3）收益法，即使用同類物業(yè)在將來的收益額如何。各種估價(jià)方法在一定程度上相互滲透，相互聯(lián)系。

　　市場法在一定情況下必須通過成本途徑或收益途徑獲取有關(guān)參數(shù)進(jìn)行修正計(jì)算，成本法和收益法也要從市場獲取基本參數(shù)。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場比較法、成本法和收益法三大基本估價(jià)方法。其他估價(jià)方法如假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、長期趨勢法、路線價(jià)法等是在這三大基本方法的基礎(chǔ)上派生出來的。