物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景如何，是城市政府必須解決的首要問(wèn)題，也是廣大住宅小區(qū)業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題之一。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷升溫，作為其延續(xù)的物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化的大潮發(fā)展中也隨之出現(xiàn)了一些難題。筆者結(jié)合自己的切身體會(huì)，對(duì)其中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了深層次的分析，并對(duì)此提出了解決的對(duì)策與措施。

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)形成、發(fā)展的歷史，可謂時(shí)間不長(zhǎng)，但一路坎坷。上世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫，與其直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生。從當(dāng)時(shí)人們的思想考慮：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越火，物業(yè)管理行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鼎盛時(shí)期的世紀(jì)之交的近五年中，物業(yè)管理的發(fā)展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內(nèi)人士都在研究這個(gè)問(wèn)題，給出的答案也不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的；有抱怨業(yè)主素質(zhì)太低，不肯正常交費(fèi)的；有抱怨物業(yè)公司層次太低，服務(wù)不規(guī)范、不到位的；甚至還有抱怨宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總，莫衷一是。其中有許多見(jiàn)解是值得肯定的。本文試就物業(yè)管理行業(yè)形成的先天缺陷、應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和如何改變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實(shí)現(xiàn)能生存、能發(fā)展、能為和諧社會(huì)創(chuàng)建以及為百姓創(chuàng)造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡迎的新穎服務(wù)行業(yè)作一論述。要解決這些問(wèn)題，就要做到物業(yè)管理公司與城市政府各自職責(zé)分明；市場(chǎng)化運(yùn)作與規(guī)范化的行政管理齊頭并進(jìn)；物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)提高刻不容緩。

　　一、存在問(wèn)題分析

　　（一）相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

　　根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>

　　由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大，但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

　　我們?cè)趯?shí)踐中體會(huì)到，對(duì)一個(gè)2萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)和對(duì)5萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬(wàn)平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對(duì)低于8萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無(wú)盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會(huì)越大。

　　（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

　　城市公用設(shè)施設(shè)備，生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運(yùn)、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無(wú)疑問(wèn)是城市政府的事。然而，由于進(jìn)入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說(shuō)，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開(kāi)展正常的管理活動(dòng)。

　　如上所述，政府必須承擔(dān)的社會(huì)職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

　　（三）普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開(kāi)拓市場(chǎng)的重要原因

　　偏重于維持和守?cái)�，是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個(gè)等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場(chǎng)份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會(huì)上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過(guò)調(diào)查，大致明白了其中的原因。

　　自建自管的模式，仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的派生機(jī)構(gòu)，又是售后維修管理的授權(quán)機(jī)構(gòu)。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，負(fù)有處理工程尾期各種問(wèn)題的任務(wù)，經(jīng)濟(jì)上開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過(guò)渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開(kāi)拓管理市場(chǎng)，這些要求對(duì)守?cái)偲髽I(yè)太奢侈了。