雖然房?jī)r(jià)問題依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)，但在筆者看來，物業(yè)稅問題更重要。因?yàn)槲飿I(yè)稅牽扯千家萬(wàn)戶，和每一個(gè)老百姓的利益息息相關(guān)。對(duì)這個(gè)問題，我們有必要拿出大戰(zhàn)三萬(wàn)回合的耐心和勇氣，盡可能將這個(gè)問題徹徹底底地說清楚、辯明白。

　　根據(jù)目前的形勢(shì)，筆者判斷，物業(yè)稅這個(gè)稅種遲早要來。筆者并不反對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)，筆者反對(duì)的是它以一種革命的形式出臺(tái)。因此，物業(yè)稅的出臺(tái)，必須有相應(yīng)的鋪墊和準(zhǔn)備，或者說條件。

　　至少有以下幾項(xiàng)。

　　第一個(gè)條件，物業(yè)稅的出臺(tái)必須有足夠的民意基礎(chǔ)。

　　這方面，溫家寶總理首先作出了榜樣。春節(jié)長(zhǎng)假后的第一個(gè)星期里，溫總理在十分緊張繁忙的日程中安排了四次座談會(huì)，邀請(qǐng)社會(huì)各界代表到中南海，征求對(duì)《政府工作報(bào)告（征求意見稿）》和“十一五”規(guī)劃綱要草案的意見。在第三場(chǎng)座談會(huì)結(jié)束后，溫總理說，“中南海的大門是面向廣大群眾的。”

　　既然溫總理都就政府工作報(bào)告和“十一五”規(guī)劃向各界代表征求意見，請(qǐng)問，與千家萬(wàn)戶的利益密切相關(guān)的物業(yè)稅，要不要有一個(gè)足夠的民意基礎(chǔ)？當(dāng)然要。中南海的大門是面向廣大群眾的，請(qǐng)問，稅務(wù)總局和財(cái)政部的大門是不是也要面向人民群眾？當(dāng)然要。

　　在筆者看來，累積物業(yè)稅出臺(tái)的民意基礎(chǔ)，要分為三個(gè)步驟：第一步，有關(guān)部門利用媒體宣傳陣地，向社會(huì)各界大范圍、長(zhǎng)時(shí)間宣傳物業(yè)稅的基礎(chǔ)知識(shí)，使更多的民眾對(duì)物業(yè)稅有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)；第二步，征求社會(huì)各界尤其是普通百姓對(duì)物業(yè)稅的意見；第三步，選擇幾個(gè)具有代表意義的地區(qū)，進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后，再全面推廣。

　　第二個(gè)條件，與物業(yè)稅相關(guān)的調(diào)研必須立足中國(guó)國(guó)情。

　　每一個(gè)稅種的出臺(tái)，都離不開相應(yīng)的調(diào)查研究，專家學(xué)者在這里面起著相當(dāng)重要的作用。筆者認(rèn)為，調(diào)查研究，應(yīng)該立足中國(guó)國(guó)情，立足中國(guó)民意，這樣才能得出較為客觀、權(quán)威的調(diào)研結(jié)果。但是，現(xiàn)在的一些信息，讓人不明所以。比如，在前一段時(shí)間的有關(guān)報(bào)道中，很多文章都提到，物業(yè)稅是外國(guó)政府的重要的稅收來源，是幾大支柱之一。這樣的提法，給人的感覺非常奇怪。難道說外國(guó)的稅收支柱，就必然是中國(guó)的稅收支柱嗎？我們是否有必要在這方面照搬外國(guó)？再比如，有專家提出，開征物業(yè)稅的一個(gè)重要目的就是調(diào)整社會(huì)公平。這樣的提法當(dāng)然有道理。但是，用稅收手段調(diào)整貧富差距，最主要、也最容易被老百姓理解的，是開征遺產(chǎn)稅，或者加大個(gè)人所得稅的征管力度。在遺產(chǎn)稅尚未開征、個(gè)人所得稅征管力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)的背景下，奢談物業(yè)稅的公平意義，合適嗎？

　　第三個(gè)條件，物業(yè)稅的出臺(tái)必須脈絡(luò)清晰、新老劃斷。

　　這實(shí)際上還是“改革”與“革命”的關(guān)系問題。筆者上次文章提到的開征物業(yè)稅要改革不要革命，并不是信口說出，而是有最高級(jí)別的紅頭文件作為依據(jù)的。

　　2003年10月，在中共十六屆三中全會(huì)的公報(bào)中，關(guān)于稅收問題，中央提出要“分步實(shí)施稅收制度改革。”請(qǐng)注意這里面用的是“改革”二字。具體到物業(yè)稅，文件說，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

　　對(duì)后面這一段話稍加研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中央提出的物業(yè)稅，絕對(duì)不是一個(gè)革命性的、嶄新的稅種。開征物業(yè)稅的同時(shí)，要相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。也就是說，物業(yè)稅和現(xiàn)行的某些稅費(fèi)，是有關(guān)系的。

　　從這個(gè)角度說，物業(yè)稅也許不是完全由土地出讓金演化而來，但是，如果說這里面不包括土地出讓金，誰(shuí)能拿出足夠的理由？

　　因此，在物業(yè)稅的設(shè)計(jì)上，有關(guān)部門必須交待清楚，在出臺(tái)物業(yè)稅之后，相應(yīng)的取消了哪些收費(fèi)。這樣就做到了脈絡(luò)清晰。如果取消的收費(fèi)里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因?yàn)橹�前的房子，已�?jīng)繳了70年或者50年的土地出讓金。

　　第四個(gè)條件，物業(yè)稅的出臺(tái)必須有一個(gè)以面積為計(jì)量單位的起征點(diǎn)。

　　新出臺(tái)的物業(yè)稅，不能加重普通百姓的負(fù)擔(dān)，這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該成為有關(guān)方面的共識(shí)。在這樣的共識(shí)下，已經(jīng)有專家隱約暗示，可以參照個(gè)人所得稅起征點(diǎn)的做法，對(duì)普通百姓的住房，在一定的范圍內(nèi)少征稅，或者零征稅。這樣的觀點(diǎn)，應(yīng)該可以被有關(guān)部門接受，更進(jìn)一步的技術(shù)問題是，對(duì)普通百姓免稅的起征點(diǎn)，征收的依據(jù)是什么？是以價(jià)值為征稅依據(jù)，還是以面積為征稅依據(jù)。

　　雖然一些外國(guó)政府物業(yè)稅的征收，主要是以物業(yè)的價(jià)值為征收依據(jù)，但是具體到中國(guó)普通百姓的免征點(diǎn)，筆者認(rèn)為，還是應(yīng)該以面積為起征依據(jù)。這主要是因?yàn)�，不同的地段房�(jī)r(jià)不同，而很多普通百姓的住房，是幾十年傳承下來的，不容易改變地點(diǎn)。同樣是100平方米的住房，北京城中心的房?jī)r(jià)可能比郊外的房?jī)r(jià)高出兩三倍，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業(yè)稅。如果這樣設(shè)計(jì)，當(dāng)然是不合情理的。因此，對(duì)普通百姓的居住用房，必須有一個(gè)以面積為計(jì)量單位的起征點(diǎn)。這個(gè)起征點(diǎn)，不但要保證一個(gè)家庭最低的面積需要，對(duì)那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應(yīng)該有相應(yīng)的照顧。

　　物業(yè)稅的開征，有多重目的。在筆者看來，最應(yīng)該達(dá)到的目的，就是不增加普通百姓的負(fù)擔(dān)，要讓一定比例的普通百姓處在免征面積的保護(hù)之內(nèi)，或者付出很少的稅負(fù)。