一、物業(yè)稅年內(nèi)在部分“空轉(zhuǎn)”城市中能否先行“實轉(zhuǎn)”

　　根據(jù)我國2000年7月1日施行的《立法法》，如果沒有得到全國人大及其常委會授權(quán)的行政機關(guān)，特別是財政稅務(wù)部門根本無權(quán)制定財政、稅收方面的基本制度和法律，只有全國人大及其常委會才有此權(quán)力。如果說物業(yè)稅在全國人大沒有立法或授權(quán)制定之前，稅務(wù)部門在國內(nèi)部分省市模擬未來的物業(yè)稅進行內(nèi)部“空轉(zhuǎn)”無可厚非，但是真要在全國人大沒有出臺或授權(quán)出臺“物業(yè)稅”之前由“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”問題就嚴重了。在全國人大及其常委會沒有通過或授權(quán)通過物業(yè)稅之前，無論是哪一級政府稅務(wù)部門都無權(quán)開征或“實轉(zhuǎn)”物業(yè)稅。2007年10月國家稅務(wù)總局新聞負責(zé)人曾公開表示：國家稅務(wù)總局只是執(zhí)行機構(gòu)，不可能自己制定征收（物業(yè)稅）的時間表。由此可見，“我國年內(nèi)在部分城市開征物業(yè)稅”之說并不可信。

　　二、“空轉(zhuǎn)”的是什么稅

　　稅務(wù)部門在部分省市進行物業(yè)稅模擬評稅“空轉(zhuǎn)”已6年多了，試點的結(jié)果說法不一，一些專家說基本成熟，具備物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實轉(zhuǎn)”條件；另一部分專家認為開征時機和條件尚不完全具備。從目前不同說法的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”結(jié)果看，“空轉(zhuǎn)”6年的物業(yè)稅基本沒有達到模擬評稅預(yù)期的目的。為什么模擬了6年的物業(yè)稅仍停留在“空轉(zhuǎn)”試點階段，筆者認為物業(yè)稅在稅改中作為“替代稅”，政府研究稅制改革的相關(guān)部門和機構(gòu)，首先應(yīng)確定物業(yè)稅到底替代或整合那些與房地產(chǎn)有關(guān)的稅和費以及確定征稅的范圍及基準，然后整合成模擬的物業(yè)稅再進行評稅“空轉(zhuǎn)”。從目前掌握物業(yè)稅空轉(zhuǎn)階段所選用的兩種征繳模式看：自用自住房屋以房產(chǎn)評估的70％為基準、征收1．2％；投資性房屋，以其投資回報的18％為基準、征收12％的物業(yè)稅。從以上兩種物業(yè)稅征繳模式看，發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征繳基準類似。房產(chǎn)稅第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1．2％；依照房產(chǎn)租金收入計算的，稅率為12％”。唯一不同的是房產(chǎn)稅對“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免稅，模擬的物業(yè)稅對自用自住房屋的征稅，其他與房產(chǎn)稅基本一樣，也就是說物業(yè)稅基本套用了房產(chǎn)稅的基準。1986年10月1日我國實施征繳的房產(chǎn)稅至今已積累了十分豐富的數(shù)據(jù)和成熟的經(jīng)驗。既然模擬的物業(yè)稅套用房產(chǎn)稅的基準進行“空轉(zhuǎn)”，那么還有必要在若干省市進行長達6年多的“空轉(zhuǎn)”嗎·

　　三、與物業(yè)有關(guān)的稅整合到物業(yè)稅將對誰最有利

　　與物業(yè)有關(guān)的稅，一般都產(chǎn)生在流通和持有階段，在流通中產(chǎn)生的稅是由兩方面納稅人承擔(dān)，一是賣方包括開發(fā)建設(shè)商品房的房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房的賣方；二是買方包括買商品房或買二手房的單位和個人。在房地產(chǎn)流通中由買賣雙方各自承擔(dān)的稅包括，賣方承擔(dān)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅（房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前期購買土地使用權(quán)時需交買地的契稅）：買方承擔(dān)的契稅、印花稅。在物業(yè)持有階段產(chǎn)生的稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。以上不難看出，物業(yè)持有期產(chǎn)生的稅屬物業(yè)保有稅，由物業(yè)持有人承擔(dān)，因此物業(yè)稅設(shè)計之初就把房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納入其中。但流通階段產(chǎn)生的稅就比較復(fù)雜，有賣方承擔(dān)的也有買方承擔(dān)的。

　　新年伊始，部分“專家學(xué)者”在談到物業(yè)稅的構(gòu)成時，將城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅，甚至連營業(yè)稅、所得稅、耕地占用稅均加入物業(yè)稅行列，好像物業(yè)稅囊括的稅種少了就缺乏正當性和合理性。真不知這些“專家學(xué)者”是“線裝書”讀多了有點“不食人間煙火”，還是另有所圖以至于將一般人都知道的常識視而不見，竟把一些本應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商和賣方承擔(dān)稅也納入到物業(yè)稅由買房人在日后中承擔(dān)。以土地增值稅被納入物業(yè)稅為例，1994年1月1日施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅”。無論是銷售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)商還是出售二手房的產(chǎn)權(quán)人都要按上述條例第六條“計算增值額的扣除項目”，第七條“土地增值稅實行四級超率累進稅率”計算土地增值稅向稅務(wù)機關(guān)繳納。在房地產(chǎn)流通實踐中，土地增值稅的四級超率累進稅率在平抑高漲的房價中是我國現(xiàn)行稅種中效果最明顯、作用最大的稅種，對房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售抬高房價以及二手房亂漲價都有極強的遏制作用。但是，把土地增值稅整合到物業(yè)稅里解除了本應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商和售賣二手房的產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的稅負，卻加重了本來就身負購房壓力“房奴”們的經(jīng)濟負擔(dān)，這樣，將會減弱土地增值稅在平抑房價中的作用。若如此，物業(yè)稅何益之有？