摘要：最高人民法院的司法解釋法中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分之范圍已作出界定，然在司法實(shí)踐中恐有不同理解，筆者嘗試以露臺(tái)與屋頂之使用析其范圍之界定，求教于業(yè)界同仁。

　　關(guān)鍵詞：露臺(tái)；屋頂；建筑物區(qū)分所有權(quán)；專有部分；范圍

　　最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《區(qū)分所有權(quán)解釋》）建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分之范圍已作出界定，然而在對(duì)專有部分的使用中是否會(huì)與共有部分的權(quán)利發(fā)生沖突，露臺(tái)與屋頂?shù)氖褂檬欠翊�表此類沖突抑或根本不是？如果有沖突如何解決？筆者撰文試析之。

　　一、關(guān)于露臺(tái)

　　現(xiàn)行的法律法規(guī)中并沒有給出關(guān)于露臺(tái)的法律概念，我國(guó)建設(shè)部在公布的《住宅建筑規(guī)范》《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[1]中也沒有界定露臺(tái)的概念。

　　散見于一些地方性法規(guī)中的露臺(tái)的概念，可歸納為“指供人室外活動(dòng)的上人屋面或底層地面伸出室外的有維護(hù)無頂蓋的臺(tái)面”[2]。然而，據(jù)此表述，恐還不能解決關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的理解，因?yàn)�，此表述雖然在物理上確認(rèn)權(quán)利標(biāo)的為“屋面”或“臺(tái)面”，但并沒有涉及“屋底”或“臺(tái)底”。因?yàn)榇寺杜_(tái)既可成為業(yè)主的屋面也可成為其他業(yè)主的屋頂，如對(duì)露臺(tái)的使用不當(dāng)，難免與屋頂?shù)臋?quán)利人產(chǎn)生紛爭(zhēng)。

　　《區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條第2款前段，使露臺(tái)界定為專有部分的組成部分設(shè)定了兩個(gè)條件，1、規(guī)劃上專屬于特定房屋；2、建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。

　　在前段所述的兩個(gè)條件中，司法解釋采用規(guī)劃專屬的界定方式，甚至要求銷售商也需根據(jù)規(guī)劃圖紙列入售房合同的售房圖紙紅線范圍內(nèi)。否則，該部分的建設(shè)物不能界定為建筑物的專有部分。

　　售房案例中，由于露臺(tái)是不被允許計(jì)價(jià)的，房開商往往采取附贈(zèng)的方式贈(zèng)與給購房者，并在售房合同的房屋平面圖紙中以紅線明示劃定。雖然有房開商出于各種考慮未將露臺(tái)以紅線明示于售房合同中的房屋平面圖紙范圍內(nèi)，但筆者認(rèn)為，只要該露臺(tái)被根據(jù)規(guī)劃列入了售房合同中，即使沒有被劃入紅線范圍，也應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該露臺(tái)屬于該房屋的專有部分，該購房業(yè)主對(duì)該露臺(tái)享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　當(dāng)然，露臺(tái)成為專有部分，其首先還應(yīng)符合該司法解釋第2條的第1款規(guī)定的三個(gè)條件。

　　小結(jié)：符合《區(qū)分所有權(quán)解釋》規(guī)定條件的露臺(tái)屬于專有部分。

　　二、屋頂

　　屋頂屬于共有部分抑或?qū)Ｓ胁糠郑?

　　從《區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條第1款第1項(xiàng)來理解，建筑物的屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分屬于共有部分。該條文似乎給出了正確答案，但筆者困惑于幾個(gè)問題，一是建筑物的屋頂其外延有多大？是否包括住宅的屋頂？因?yàn)樵撍痉ń忉尩?條第3款明確規(guī)定，本條第1款所稱房屋，包括整棟建筑物，那么就意味著，該司法解釋中提到的屋頂至少存在兩種理解，一是指該棟建筑物的屋頂，二是指住宅（或經(jīng)營(yíng)性用房）的屋頂。前者已被明文規(guī)定為共有部分，而對(duì)后者，依筆者淺見，則應(yīng)屬于專有部分。但筆者的理解，在該司法解釋第4條前段又遇到了障礙，即“業(yè)主基于對(duì)住宅……等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂……等共有部分的，……。”

　　因此，如果筆者沒有斷章取義，那么結(jié)合司法解釋第3條第1款第1項(xiàng)及第4條前段，關(guān)于屋頂?shù)恼�確理解為，不論是整棟建筑物的屋頂還是住宅的屋頂均應(yīng)屬于共有部分。

　　本文需要討論的問題再次凸現(xiàn)：業(yè)主的露臺(tái)屬于專有部分，業(yè)主對(duì)專有部分享有所有權(quán)。同時(shí)，該業(yè)主的露臺(tái)屬于其他業(yè)主的屋頂，屬于共有部分，兩業(yè)主對(duì)該共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　那么，享有露臺(tái)所有權(quán)的業(yè)主是否得與允許享有屋頂共有權(quán)的其他業(yè)主利用屋頂進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)？如果享有露臺(tái)所有權(quán)的業(yè)主將房屋連同其專屬的露臺(tái)出賣轉(zhuǎn)讓，是否需經(jīng)得其樓下享有住宅屋頂共有權(quán)或建筑物屋頂共有權(quán)的其他業(yè)主同意？如真需如此，建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度是否還具有現(xiàn)實(shí)意義？

　　三、界定專有部分范圍的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)

　　在界定專有部分范圍的學(xué)說中，楊立新先生主張的“壁心與最后粉刷表層說”，該學(xué)說認(rèn)為中央部分屬于共有部分，表面層屬于專有部分；認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)分內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系，專有部分的范圍僅及于墻壁、地板等境界構(gòu)造物內(nèi)面之“表層粉刷部分”；但對(duì)于第三人的外部關(guān)系，如專有部分的買賣、保險(xiǎn)等，則專有部分之范圍及于境界構(gòu)造物之“中心線”[3]。此學(xué)說，在《區(qū)分所有權(quán)解釋》出臺(tái)之前是通說。

　　但是，如果采用上述學(xué)說來解決住宅屋頂共有權(quán)人利用屋頂進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)是否會(huì)構(gòu)成對(duì)露臺(tái)所有權(quán)人的侵權(quán)時(shí)，恐怕并不足夠，因?yàn)�，此學(xué)說關(guān)于專有部分的范圍僅僅及于表層粉刷部分，那么屋頂共有人哪怕是在屋頂釘釘并使其穿透粉刷表層即構(gòu)成對(duì)露臺(tái)所有人的侵權(quán)。

　　從《區(qū)分所有權(quán)解釋》第4條的規(guī)定來看，該司法解釋采用的應(yīng)屬“壁心說”。該第4條規(guī)定“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。”如此看來，適用這一法條則順利解決了業(yè)主在利用住宅屋頂進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)的合法性[4]。

　　至于露臺(tái)所有人轉(zhuǎn)讓露臺(tái)時(shí)是否應(yīng)經(jīng)過住宅屋頂共有人同意這一問題也應(yīng)得到解決，即轉(zhuǎn)讓時(shí)以露臺(tái)或屋頂?shù)牡匕逯行木�來劃分，轉(zhuǎn)讓露臺(tái)的范圍及于露臺(tái)地板的中心線。雖然《物權(quán)法》第71條前段明確業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有處分（轉(zhuǎn)讓）的權(quán)利，但《區(qū)分所有權(quán)解釋》中沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓專有部分的范圍進(jìn)行規(guī)定，筆者認(rèn)為，可以根據(jù)壁心學(xué)說來進(jìn)行法理上的完善與補(bǔ)充，以促進(jìn)交易效率。

　　結(jié)語：本文通過探討建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分范圍的界定，目的是期待進(jìn)一步解析區(qū)分所有權(quán)中所包含的特殊的共有形式，這種共有既不同于傳統(tǒng)的按份共有和共同共有，而是具有你中有我，我中有你的雙重性。

　　作者簡(jiǎn)介：

　　楊鵬五，廣西柳州廣正大律師事務(wù)所。

　　注釋：

　　[1]：兩部規(guī)章均為中國(guó)建設(shè)部于2004年及2005年出臺(tái)的征求意見稿。

　　[2]：此概念區(qū)別于陽臺(tái)，筆者認(rèn)為，陽臺(tái)是指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以供人活動(dòng)或利用的房屋附屬設(shè)施，根據(jù)其圍護(hù)情況分為封閉陽臺(tái)或非封閉陽臺(tái)。關(guān)于陽臺(tái)的法律性質(zhì)與沖突問題，本文不論述。

　　[3]：參見楊立新《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評(píng)析（中），中國(guó)民商法律網(wǎng)》

　　[4]：筆者認(rèn)為，對(duì)于住宅屋頂?shù)睦�用可以是無償?shù)�，但�?duì)于經(jīng)營(yíng)性用房的屋頂?shù)睦�用如何排除是無償?shù)哪�？《區(qū)分所有權(quán)解釋》的立法取向是否在有意識(shí)的排除經(jīng)營(yíng)性用房屋頂?shù)挠袃斃�用�?/p>