大部分房產(chǎn)項目竣工驗收后，施工單位會將其編制的竣工結(jié)算書（含竣工資料）交予房產(chǎn)公司審計部門進(jìn)行審核。國家規(guī)定國家、集體投資項目必須通過社會審計，私營企業(yè)和外資企業(yè)可以不委托社會審計而自行審計，但目前大部分房產(chǎn)公司不僅要自己內(nèi)部審核，而且還要請專業(yè)審計公司進(jìn)行審核。通過對施工單位送審結(jié)算書進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查和復(fù)核，及時糾正所存在的錯誤和問題，使之更加合理地確定工程造價，達(dá)到有效地控制工程造價的目的，保證項目目標(biāo)管理的實現(xiàn)。如何才能既快又好的做好工程造價的審核呢？

　　一、要請專業(yè)審計公司進(jìn)行審計

　　由于建設(shè)工程結(jié)算的編制是一項很煩瑣而又必須很細(xì)致地去對待的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的核算工作，不僅要求編審人員要具有一定的專業(yè)技術(shù)知識，包括建筑設(shè)計、施工技術(shù)等一系列系統(tǒng)的建筑工程知識，而且還要有較高的預(yù)算業(yè)務(wù)素質(zhì)和合同管理水平。但是在實際工作中，不論水平好壞，總是難免會出現(xiàn)這樣或那樣的差錯。如定額換算不合理，由于新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)和新材料的不斷涌現(xiàn)，導(dǎo)致定額缺項或需要補充的項目與內(nèi)容也不斷增多。然而因缺少調(diào)查和可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，致使結(jié)算定額或補充定額含有較多的不合理性；其次高估冒算現(xiàn)象在結(jié)算時較普遍，一些施工單位為了獲得較多收入，不是從改善經(jīng)營管理、提高工程質(zhì)量、創(chuàng)造社會信譽等方面入手，而是采用多計工程量、高套定額單價、巧立名目等手段人為的提高工程造價。另外由于工程造價構(gòu)成項目多，且變動頻繁，使計算程序復(fù)雜，計算基礎(chǔ)不一等等均容易造成錯誤。

　　為了糾正上述錯誤，很有必要請專業(yè)審計公司進(jìn)行審計，工程審計雖屬事后控制，雖然是“亡羊補牢”，但也很有效。例如：在福世別墅工程中，建筑面積1341M²，建筑高11米，為磚混結(jié)構(gòu)（局部框架），地下室埋深3米，通過專業(yè)審計，單位工程造價從送審造價的2053元/平方米降低到審計后的1428元/平方米，而業(yè)主僅花費6000元審計費；在世紀(jì)時空大廈項目中，建筑面積2.2萬平方米，上部24層，1-6層為裙房，建筑面積7200M²，地下二層，建筑面積3600M²，為框剪預(yù)應(yīng)力樓板結(jié)構(gòu)，通過審計，單位造價從送審造價1977元/平方米降低到審計后的1681元/平方米，為公司節(jié)約造價650萬元，而公司付出的審計費僅7萬元，其余20萬元審計費按合同約定由施工方承擔(dān)。

　　和幾千萬甚至上億的工程造價相比，審計費甚至少的可忽略不計，但產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益卻很好，因此，目前大部分房產(chǎn)公司都會請審計公司為他們把好最后一道關(guān)，花一點點的審計費獲得工程造價的大大節(jié)約。

　　二、要通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇審計單位

　　目前，社會上各種工程造價咨詢公司很多，良莠不齊，因此，我們要通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇好的審計公司。一般我們邀請五家工程造價咨詢公司竟標(biāo)，通過發(fā)放招標(biāo)文件，比較他們的投標(biāo)報價文件，主要對其資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照、合同履行情況、業(yè)績證明、人員設(shè)備配備、審計方案及進(jìn)度計劃安排、報價等各方面進(jìn)行綜合比較，采用綜合打分法評選最佳單位。其中審計方案尤為重要，我們要求審計單位具體審核人員必須逐條逐項地計算工程量，一條一條地檢查定額子目，一項一項地檢查材料單價，不能采用其他方法，如抽查審核法。因為目前大部分施工單位是民營企業(yè)，他們審計對帳都是一條一條逐項對帳，如果審計單位只是抽查審核，凡是審計算得高的地方，施工單位沒意見，但業(yè)主不滿，但凡是算得低的地方，施工單位都會一一提出，如果審計事前沒計算好，不僅審計速度滿，而且質(zhì)量也不高，業(yè)主、施工方均不滿意。因此，我們強(qiáng)調(diào)審計單位要逐條逐項一一把關(guān)。其次，審計公司的業(yè)績很重要：我們在別墅項目審計招標(biāo)時，特別注意他們以前是否做過別墅項目，是否做好別墅的裝潢審計，在世紀(jì)時空大廈審計招標(biāo)時，我們特別注意他們以前是否做過高層辦公樓或住宅樓的審計，是否做過預(yù)應(yīng)力工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、植筋和碳纖維加固等專業(yè)性很強(qiáng)的審計，因為只有做過類似項目，才會更有經(jīng)驗。另外，審計收費標(biāo)準(zhǔn)也至關(guān)重要，如有些單位的收費完全按核減額來取費，而有一些卻按國家規(guī)定取費，總之，通過招投標(biāo)，不僅能反應(yīng)他們的業(yè)務(wù)能力水平，還能減低審計費，如福世別墅項目和世紀(jì)時空項目的審計費比上海市審計收費標(biāo)準(zhǔn)低很多。

　　三、提交審計的資料要齊備：

　　由于審計公司對現(xiàn)場情況不熟悉、不了解，他們完全根據(jù)業(yè)主提供的竣工結(jié)算資料進(jìn)行審計，這就要求我們對提交審計的資料負(fù)責(zé)。一般提交審計的資料有：

　　1、工程竣工圖；

　　2、總承包合同；

　　3、各種專業(yè)指定分包合同；

　　4、現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定單、設(shè)計變更；

　　5、甲方批價材料設(shè)備資料；

　　6、有關(guān)會議紀(jì)要、聯(lián)系單、地質(zhì)勘察報告等。

　　一般竣工圖為施工單位繪制，他們?yōu)榱嗽诮Y(jié)算時多算帳，往往沒有施工的也劃上去了。根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認(rèn)真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。因此作為業(yè)主審計代表，要嚴(yán)格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不但要監(jiān)理審圖、簽字、蓋章，而且業(yè)主項目經(jīng)理也要嚴(yán)審竣工圖，并簽字蓋章。

　　在工程竣工結(jié)算中設(shè)計變更漏洞很多，有的是有設(shè)計變更但沒有施工；有的是施工進(jìn)行了核減，卻沒有相應(yīng)的設(shè)計變更；還有的是設(shè)計變更工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際施工工程量；諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時，要求我們的人員要有耐心、細(xì)至的工作方法，認(rèn)真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場核對。如世紀(jì)時空大廈圖紙中要求1-6層裙房層高4米的樓天棚要界面劑滿批，然后1：1：4混合砂漿粉刷，再白水泥批嵌，而實際施工中考慮到以后有精裝修，沒有施工。如果我們不仔細(xì)核對，僅此一項就要增加粉刷和滿堂腳手費用約20萬元。

　　四、工程造價審核的內(nèi)容

　　在審計過程中，我們業(yè)主要和審計單位多溝通、多協(xié)調(diào)，以合同為依據(jù)，在竣工圖的基礎(chǔ)上結(jié)合招投標(biāo)書、協(xié)議、會議紀(jì)要以及地質(zhì)勘察資料、工程變更簽證、材料設(shè)備價格簽證、隱蔽工程驗收記錄等竣工資料，按照有關(guān)的文件規(guī)定實事求是地做好項目的審計，主要是審核其工程量是否正確、單價的套用是否合理、費用的計取是否準(zhǔn)確、設(shè)計變更、簽證是否合理。

　　1、工程量的審核

　　工程量的誤差分為正誤差和負(fù)誤差。正誤差常表現(xiàn)在土方實際開挖高度小于設(shè)計室外高度，計算時仍按圖計。樓地面孔洞、地溝所占面積未扣；墻體中的圈梁、過梁所占體積未扣；鋼筋計算常常不扣保護(hù)層；梁、板、柱交接處受力筋或箍筋重復(fù)計算等等；負(fù)誤差表現(xiàn)在完全按理論尺寸計算工程量。因此對施工圖工程量的審核最重要的是熟悉工程量的計算規(guī)則。一是分清計算范圍，如磚石工程中基礎(chǔ)與墻身的劃分、混凝土工程中柱高的劃分、梁與柱的劃分、主梁與次梁的劃分等。二是分清限制范圍，如建筑屋層高大于3.6m時，頂棚需要裝飾方可計取滿堂腳手架費用，現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)件方可計取支模超高增加費。三是應(yīng)仔細(xì)核對計算尺寸與圖示尺寸是否相符，防止計算錯誤產(chǎn)生。四是仔細(xì)劃分專業(yè)分包與總包的界面，不能重復(fù)計算。對簽證憑據(jù)工程量的審核主要是現(xiàn)場簽證及設(shè)計修改通知書應(yīng)根據(jù)實際情況核實，做到實事求是，合理計量。審核時應(yīng)作好調(diào)查研究，審核其合理性和有效性，不能見有簽證即給予計量，杜絕和防范不實際的開支。

　　2、套用單價的審核

　　工程造價定額具有科學(xué)性、權(quán)威性、法令性，它的形式和內(nèi)容，計算單位和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)任何人使用都必須嚴(yán)格執(zhí)行，不能隨意提高和降低。在審核套用預(yù)算單價時要注意如下幾個問題：

　�。�1）對直接套用定額單價的審核——首先要注意采用的項目名稱和內(nèi)容與設(shè)計圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否要求相一致，如構(gòu)件名稱、斷面形式、強(qiáng)度等級（砼標(biāo)號、水泥砂漿比例）等。其次工程項目是否重復(fù)套用。如塊料面層下找平層；瀝青卷材防水層，瀝青隔氣層下的冷底子油；預(yù)制構(gòu)件的鐵件；屬于建筑工程范疇的給排水設(shè)施。在采用綜合定額預(yù)算的項目中，這種現(xiàn)象尤其普遍，特別是項目工程與總包及分包都有聯(lián)系時，往往容易產(chǎn)生工程量的重復(fù)。另外定額主材價格套用是否合理，對特殊材料進(jìn)行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高工程計價的準(zhǔn)確性，如對碳纖維加固工程、鋼筋植筋的綜合單價，我們通過市場詢價，審計單價比施工方報價低30%。

　　（2）對換算的定額單價的審核——除按上述要求外，還要弄清允許換算的內(nèi)容是定額中的人工、材料或機(jī)械中的全部還是部分？同時換算的方法是否準(zhǔn)確？采用的系數(shù)是否正確？這些都將直接影響單價的準(zhǔn)確性。

　　（3）對補充定額的審核——主要是檢查編制的依據(jù)和方法是否正確，材料預(yù)算價格、人工工日及機(jī)械臺班單價是否合理。

　　3、費用的審核

　　取費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ?a title="造價管理" href="http://r9l2pg.cn/zaojia/zhenti/guanli/" target="_blank" class="bule">造價管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合相關(guān)文件如合同、招投標(biāo)書等來確定費率。審核時應(yīng)注意取費文件的時效性；執(zhí)行的取費表是否與

　　工程性質(zhì)相符；費率計算是否正確；價差調(diào)整的材料是否符合文件規(guī)定。如計算時的取費基礎(chǔ)是否正確，是以人工費為基礎(chǔ)還是以直接費為基礎(chǔ)。對于費率下浮或總價下浮的工程，在結(jié)算時特別要注意變更或新增項目是否同比下浮等。

　　五、工程造價的審核方法：

　　由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費過程，具有多次性計價的特點。因此采用合理的審核方法不僅能達(dá)到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。主要審核方法有以下幾種：

　　1、全面審核法全面審核法就是按照施工圖的要求，結(jié)合現(xiàn)行定額、施工組織設(shè)計、承包合同或協(xié)議以及有關(guān)造價計算的規(guī)定和文件等，全面地審核工程數(shù)量、定額單價以及費用計算。這種方法實際上與編制施工圖預(yù)算的方法和過程基本相同。這種方法的優(yōu)點是：全面和細(xì)致，審查質(zhì)量高，效果好；缺點是：工作量大，時間較長，存在重復(fù)勞動。在投資規(guī)模較大，審核進(jìn)度要求較緊的情況下，這種方法是不可取的，但建設(shè)單位為嚴(yán)格控制工程造價，仍常常采用這種方法，而且要求審計單位也選用這種方法。

　　2、重點審核法重點審核法就是抓住工程預(yù)結(jié)算中的重點進(jìn)行審核的方法。這種方法類同于全面審核法，其與全面審核法之區(qū)別僅是審核范圍不同而已。房產(chǎn)公司對審計與施工方差異較大的地方，以及工程量大而且費用比較高的分項工程的工程量作為審核重點。如基礎(chǔ)工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程，門窗幕墻工程等。高層結(jié)構(gòu)還應(yīng)注意內(nèi)外裝飾工程的工程量審核。而一些附屬項目、零星項目（雨蓬、散水、坡道、明溝、水池、垃圾箱）等，往往忽略不計。其次重點核實與上述工程量相對應(yīng)的定額單價，尤其重點審核定額子目容易混淆的單價。另外對費用的計取、材差的價格也應(yīng)仔細(xì)核實。該方法的優(yōu)點是工作量相對減少，效果較佳。

　　3、對比審核法在同一地區(qū)，如果單位工程的用途、結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)都一樣，其工程造價應(yīng)該基本相似。因此在總結(jié)分析預(yù)結(jié)算資料的基礎(chǔ)上，找出同類工程造價及工料消耗的規(guī)律性，整理出用途不同、結(jié)構(gòu)形式不同、地區(qū)不同的工程的單方造價指標(biāo)、工料消耗指標(biāo)。然后，根據(jù)這些指標(biāo)對審核對象進(jìn)行分折對比，從中找出不符合投資規(guī)律的分部分項工程，針對這些子目進(jìn)行重點計算，找出其差異較大的原因的審核方法。常用的分析方法有：

　�。�1）單方造價指標(biāo)法：通過對同類項目的每平方米造價的對比，可直接反映出造價的準(zhǔn)確性；

　　（2）分部工程比例：基礎(chǔ)，磚石、混凝土及鋼筋混凝土、門窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等各占定額直接費的比例；

　�。�3）專業(yè)投資比例：土建，給排水，采暖通風(fēng)，電氣照明等各專業(yè)占總造價的比例；

　　（4）工料消耗指標(biāo)：即對主要材料每平方米的耗用量的分析，如鋼材、木材、水泥、砂、石、磚、瓦、人工等主要工料的單方消耗指標(biāo)。

　　4、分組計算審查法就是把預(yù)結(jié)算中有關(guān)項目劃分若干組，利用同組中一個數(shù)據(jù)審查分項工程量的一種方法。采用這種方法，首先把若干分部分項工程，按相鄰且有一定內(nèi)在聯(lián)系的項目進(jìn)行編組。利用同組中分項工程間具有相同或相近計算基數(shù)的關(guān)系，審查一個分項工程數(shù)量，就能判斷同組中其他幾個分項工程量的準(zhǔn)確程度。如一般把底層建筑面積、底層地面面積、地面墊層、地面面層、樓面面積、樓面找平層、樓板體積、天棚抹灰、天棚涂料面層編為一組，先把底層建筑面積、樓地面面積求出來，其他分項的工程量利用此些基數(shù)就能得出。這種方法的最大優(yōu)點是審查速度快，工作量小。

　　5、篩選法篩選法是統(tǒng)籌法的一種，通過找出分部分項工程在每單位建筑面積上的工程量、價格、用工的基本數(shù)值，歸納為工程量、價格、用工三個單方基本值表，當(dāng)所審查的預(yù)算的建筑標(biāo)淮與“基本值”所適用的標(biāo)準(zhǔn)不同，就要對其進(jìn)行調(diào)整。這種方法的優(yōu)點是簡單易懂，便于掌握，審查速度快，發(fā)現(xiàn)問題快。但解決差錯問題尚須繼續(xù)審查。

　　綜上所述，建設(shè)工程結(jié)算的審計是一門專業(yè)性、知識性、政策性、技巧性很強(qiáng)的工作。因此需要我們在工作中不斷學(xué)習(xí)、總結(jié)和提高。