房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收賬款管理等手段，使企業(yè)保持正向現(xiàn)金流以滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，而不至于現(xiàn)金囤積造成浪費。本文著重對房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面存在的問題以及解決辦法做出簡要分析，一點個人見解，以供大家參考。

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)初步關(guān)注現(xiàn)金流狀況也始于近幾年，初步認識到企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在活力反映在經(jīng)營的現(xiàn)金流量方面，所以，關(guān)于現(xiàn)金流的理論和實踐更是匱乏。我國房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的管理存在以下幾個問題：

　　（一）現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合。我國現(xiàn)金流管理僅停留在公司運營層面，并沒有被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合�，F(xiàn)金流管理的內(nèi)容只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點相匹配。

　　（二）現(xiàn)金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。企業(yè)的資金運行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時實、動態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個企業(yè)的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實施，同時預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營過程的控制。

　�。ㄈ�）現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量。對于業(yè)績質(zhì)量問題重視遠遠不夠，現(xiàn)金流的導(dǎo)向作用還很弱。由于中國房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價體系仍是“利潤導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴重滯后性和被動性特征。一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現(xiàn)金交稅的時候才注重現(xiàn)金流管理；或是只有通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式才能獲得良好的現(xiàn)金流。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理改進措施

　　現(xiàn)金流的管理目標是實現(xiàn)企業(yè)的價值創(chuàng)造，是為了價值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體又分為現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理和戰(zhàn)術(shù)性管理兩個方面，分別涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。

　　（一）現(xiàn)金流的戰(zhàn)略性管理

　　1、企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合。企業(yè)戰(zhàn)略決定現(xiàn)金流流向，現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合，制定企業(yè)戰(zhàn)略時應(yīng)考慮現(xiàn)金流狀況，同時現(xiàn)金流要服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)進行現(xiàn)金流向戰(zhàn)略決策首先要進行環(huán)境影響因素分析和企業(yè)戰(zhàn)略分析，現(xiàn)金流向要與環(huán)境變化相協(xié)調(diào)。對以房地產(chǎn)為主的企業(yè)而言，在企業(yè)的發(fā)展過程中要根據(jù)自身的資金實力制定切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，切忌盲目擴張，跟風(fēng)實施全國發(fā)展戰(zhàn)略；針對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要經(jīng)得住房地產(chǎn)行業(yè)高回報外表的誘惑，不要盲目涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，畢竟高回報也意味著高風(fēng)險。

　　2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合。在企業(yè)不同的發(fā)展階段，企業(yè)關(guān)注的目標和重點會有所不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會呈現(xiàn)出不同的特點。管理者必須能夠準確分析和識別企業(yè)在生命周期不同階段的特點及定位，并能夠根據(jù)對現(xiàn)金流量的需要，提出合適的財務(wù)結(jié)構(gòu)。所以，戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理必須與各階段的特點相匹配，要突出重點，不可一視同仁，等而視之。同時，還要注意在不同發(fā)展階段，經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動現(xiàn)金流之間的轉(zhuǎn)化和配合。

　　3、現(xiàn)金流量管理必須做好流動性、收益性和增長性動態(tài)平衡。流動性是企業(yè)為償付其債務(wù)所持有的現(xiàn)金數(shù)額或通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的能力的描述。如果企業(yè)有充分的現(xiàn)金或者資產(chǎn)能夠在短期內(nèi)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，則企業(yè)具有很強的流動性。流動性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。企業(yè)的收益能力取決于管理層將其所掌握的現(xiàn)金等資源投放到能給企業(yè)帶來預(yù)期收益的資產(chǎn)或項目中去實現(xiàn)增殖。所以，無論將現(xiàn)金投資于流動資產(chǎn)，還是投資于固定資產(chǎn)、股權(quán)等長期資產(chǎn)，都應(yīng)以提高或維護必要的收益性為基本取舍標準。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。自我積累能力集中表現(xiàn)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的大小以及現(xiàn)金凈流量的利用效果。企業(yè)就是要通過不斷的自我積累和發(fā)展來實現(xiàn)企業(yè)價值的持續(xù)創(chuàng)造。

　　4、戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理應(yīng)追求現(xiàn)金流平衡。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)由于回報期長，資金回流比較慢，而且因為資本投資巨大，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的風(fēng)險。最理想的是將不同投資回報期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進行組合，以分散風(fēng)險。酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營即是這一理論的完美運用。酒店經(jīng)營可以產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，這些資金可以流動到房地產(chǎn)項目公司。同時，酒店業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流大，其自建物業(yè)可以抵押貸款，能夠成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蓄水池”。

　　（二）現(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理

　　1、現(xiàn)金流預(yù)算�，F(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營活動，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，日常現(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)或擴大再生產(chǎn)的進行，滿足企業(yè)價值創(chuàng)造實現(xiàn)的條件。房地產(chǎn)企業(yè)年初，應(yīng)由財務(wù)部門編制資金總預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費所需資金支出。

　　2、現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業(yè)具有較強的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個部分。

　　（1）房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進度，使其盡早達到產(chǎn)品預(yù)售標準，取得預(yù)售許可證。

　�。�2）在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。

　　（3）采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。

　　3、現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。在業(yè)界擁有地產(chǎn)戴爾的順馳地產(chǎn)為所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗。

　�。�1）推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款。

　�。�2）依靠施工單位墊資，工程進度達到50%以上才能拿到部分款項。

　　4、融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多渠道融資方式，以分散融資風(fēng)險，降低融資成本，提高融資效率。

　�。�1）銀行系統(tǒng)貸款融資。這是目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。

　　（2）引入投資基金。隨著我國加入世貿(mào)組織后對金融市場的放開，這一融資新品必然成為未來房地產(chǎn)資本市場的又一亮點。

　　（3）上市融資。隨著國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的傳統(tǒng)資金鏈被卡，開發(fā)商將競相到股市融資。

　�。�4）融資租賃、售后租回。由于我國金融政策還未完全放開以及融資額度較小的原因，此種融資方式在我國房地產(chǎn)行業(yè)中運用較少。

　　十余年的中國房地產(chǎn)市場化軌跡，雖說有得有失，房地產(chǎn)開發(fā)“資金為王”的理念卻已完全確立。房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展，必須提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平，而現(xiàn)金流的管理至關(guān)重要。