《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（以下稱“指導(dǎo)意見”）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

　　建筑工程發(fā)包方拖欠的建筑工程款是不動產(chǎn)抵押時法定優(yōu)先受償款之一。《合同法》第十六章第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”但在資產(chǎn)評估操作中，還需明確該建筑工程款優(yōu)先受償?shù)姆秶�、承包人行使�?yōu)先受償權(quán)的限制以及行使優(yōu)先權(quán)的期限等問題，然后才能確定評估師“知悉的法定優(yōu)先受償款”。本文根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對這些評估中的前提條件進行分析。

　　一、建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)的范圍和限制

　　1、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)范圍的確定

　　最高人民法院《關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（法釋[2002]16號）》（以下稱“16號批復(fù)”）第三條指出：“建筑工程款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”

　　這一條解釋對上述《合同法》中的“建筑工程價款”進行了這樣的界定，即該價款一是承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支出的工作人員報酬，包括已經(jīng)支出的和未支出但應(yīng)當(dāng)支出的部分；二是承包人已經(jīng)為建設(shè)工程支出的材料款等費用。由于目前我國建筑行業(yè)普遍存在著承包人對材料款進行墊資的狀況，因此，雖然已物化為建筑的材料的費用仍屬于工程價款。

　　但是，發(fā)包方對承包方的應(yīng)付賬款中除了建筑工程價款外，還可能存在發(fā)包方向承包方的借貸，所以，評估師在確定工程價款范圍時，除了查閱發(fā)包方與承包方的賬面數(shù)據(jù)外，還要查閱工程承包合同和借款合同，分清應(yīng)付賬款中哪部分是工程價款，哪部分是資金拆借，如實確定法定的優(yōu)先受償款。

　　在建筑工程承包合同中，付款期限分為按照工程進度付款、竣工后一次付款等方式。因此，在確定是否存在建筑工程款優(yōu)先受償款時，還需要注意一個問題，即在竣工后一次付款時的情況下，部分評估人員可能錯誤地認(rèn)為未到約定付款期就沒有拖欠工程款，就不存在優(yōu)先受償款問題。如某項建筑工程抵押評估時以2008年6月30日竣工日作為評估基準(zhǔn)日，而根據(jù)工程合同的約定，拖欠的工程款將在竣工后的3個月內(nèi)付清，若此時評估師誤認(rèn)為于評估基準(zhǔn)日不存在法定優(yōu)先受償權(quán)利下的工程支付款，在評估中就不去扣除這部分金額。產(chǎn)生這一錯誤的原因在于混淆了債務(wù)產(chǎn)生的法定性和支付方式的可約定性。債務(wù)的形成條件是由于過去的交易或事項所引起的企業(yè)的現(xiàn)有義務(wù)。這種義務(wù)需要將來以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或提供勞務(wù)加以清償，是剛性的，不應(yīng)該因償還期限的不同約定而改變負(fù)債事實和償債義務(wù)的產(chǎn)生時間。

　　2、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的限制

　　在實際案例中，消費者預(yù)付購買商品房的款項后，發(fā)包方可能將該款用于工程上，當(dāng)?shù)盅旱墓こ瘫粓?zhí)行變現(xiàn)時，就出現(xiàn)如何確定消費者、承包人誰優(yōu)先受償?shù)膯栴}。由于承包人作為一種經(jīng)營組織，有更多的措施和手段判斷、分析和控制施工合同風(fēng)險，相對于個體消費者，其更有能力保護自身的利益。而商品房消費者的利益一般屬于生存利益，商品房消費者的生存利益應(yīng)優(yōu)先于承包者的經(jīng)營利益。所以“16號批復(fù)”第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”承包人對商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)在消費者受償權(quán)之后。

　　3、承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的時間限制

　　“16號批復(fù)”第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。”但由于《合同法》以前并未明確承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，而當(dāng)“16號批復(fù)”公布時，許多工程可能早已竣工了，因此，“16號批復(fù)”第五條規(guī)定：“本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。”即承包人優(yōu)先受償權(quán)的時間限制從批復(fù)公布6個月后實行，即從2002年12月27日起施行，這樣，凡是批復(fù)公布之日前竣工的建設(shè)工程，承包人在2002年12月27日前都可依法行使其優(yōu)先受償權(quán)，而不受6個月時間期限的限制。

　　承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限，對資產(chǎn)評估有兩方面的指導(dǎo)意義：第一，規(guī)定了行使優(yōu)先權(quán)的起始點是自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日。第二，承包人對已經(jīng)竣工的工程和未竣工的工程都可以行使優(yōu)先權(quán)。從建設(shè)行業(yè)總的情況來看，工程價款的拖欠更多的是在在建工程階段。因此，承包人的優(yōu)先受償權(quán)包括未竣工工程，才能充分保護承包人的合法權(quán)益。

　　《指導(dǎo)意見》對于建筑工程承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的問題，在第十七條中也規(guī)定了“評估在建工程的抵押價值時，建筑工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評估基準(zhǔn)日是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。”等內(nèi)容，但沒有規(guī)定優(yōu)先受償權(quán)的時間期限等具體的內(nèi)容。而按照“16號批復(fù)”規(guī)定的時間期限，承包人在工程停工以后、約定的竣工日期到來之前不能行使優(yōu)先受償權(quán)。

　　二、“16號批復(fù)”對不動產(chǎn)抵押評估的重要提示

　　“16號批復(fù)”明確了承包人行使其優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)問題，對《合同法》中的相關(guān)規(guī)定給予了補充，這提示不動產(chǎn)抵押評估中應(yīng)注意如下問題：

　　1、對于不動產(chǎn)抵押價值的評估，無論是已完工的工程還是未完工的在建工程，都必須通過查閱賬簿、建筑工程承包合同等，確定工程承包方的法定優(yōu)先受償款——拖欠工程款。

　　2、并非存在拖欠工程款就一定存在法定優(yōu)先受償款，要分清評估基準(zhǔn)日是否在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限內(nèi)。

　�。�1）若評估基準(zhǔn)日在行使優(yōu)先受償權(quán)期間之前，則評估報告需要提示貸款人，評估結(jié)果中還需要扣除抵押人對承包人的拖欠工程款數(shù)額。

　　（2）若評估基準(zhǔn)日在行使優(yōu)先受償權(quán)期限內(nèi)，則評估結(jié)果中應(yīng)減去抵押人的拖欠工程款。

　�。�3）若評估基準(zhǔn)日在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)期限之后，則可以告知貸款人：承包人已經(jīng)喪失了優(yōu)先受償權(quán)。

　　3、如存在消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。貸款人應(yīng)當(dāng)關(guān)注可能增加的消費者返還款的優(yōu)先受償權(quán)。

　　參考文獻：

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