房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期一般劃分為前期、中期和后期三個階段。前期包括市場調(diào)研、市場定位、項(xiàng)目拓展、投資分析、土地儲備、項(xiàng)目策劃和設(shè)計等工作。在這三個階段中，前期開發(fā)階段的重要性無疑是最大的，產(chǎn)品的市場需求、產(chǎn)品的投資方向、產(chǎn)品的盈利預(yù)測和設(shè)計定位都在這一階段完成。這一階段的工作為項(xiàng)目中后期的開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)和獲取利潤指明了方向，打下了基礎(chǔ)。

　　質(zhì)量管理是一種管理技術(shù)和行為，它是指通過確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)，并經(jīng)過質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)等一系列的工作建立完整的質(zhì)量管理體系，進(jìn)而實(shí)施的全部管理活動。質(zhì)量管理最早是從制造業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)發(fā)展起來的，因此人們更加重視在生產(chǎn)過程中的質(zhì)量管理，在這一階段的管理技術(shù)和方法也更加成熟。但是對于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃階段的質(zhì)量管理還沒有非常完善有效的方法和程序�；�于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段的重要性，為了達(dá)到公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，提升開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量水平，我認(rèn)為有必要對這個階段的質(zhì)量管理進(jìn)行研究和探討。

　　房地產(chǎn)前期開發(fā)階段的各項(xiàng)工作與前期策劃是密不可分的，前期策劃是指為達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期的目標(biāo)，根據(jù)對現(xiàn)狀的充分了解、對未來發(fā)展的科學(xué)預(yù)測，圍繞項(xiàng)目目標(biāo)所采取的方式、方法、程序等進(jìn)行的構(gòu)思、設(shè)計及決策等一系列工作。簡單的說就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作做出決定性的前瞻統(tǒng)籌，它主要包括市場策劃、投資策劃兩個部分。

　　一、對市場策劃的質(zhì)量管理

　　市場策劃的目的是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測，確定項(xiàng)目的市場位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，最終為項(xiàng)目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。美國的質(zhì)量管理專家說過“市場研究是質(zhì)量管理的起點(diǎn)和終點(diǎn)”，市場不僅是質(zhì)量的來源，也是質(zhì)量最終鑒別的標(biāo)準(zhǔn)。市場研究的質(zhì)量也會對后續(xù)工作和最終產(chǎn)品的質(zhì)量帶來極大的影響。但是往往由于對這項(xiàng)工作的重視程度不夠，導(dǎo)致了在進(jìn)行市場策劃的工作中，存在著許多潛在的質(zhì)量問題。比如對市場分析的思路和方法缺少科學(xué)的設(shè)計和嚴(yán)密的流程，對調(diào)研過程缺少控制和監(jiān)督，過于偏重對二手資料的應(yīng)用，調(diào)查內(nèi)容不夠充分，對調(diào)研結(jié)果的審核和檢查不夠嚴(yán)格，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查，對市場的判斷定性多于定量，定量研究的方法不當(dāng)，指標(biāo)權(quán)重設(shè)置過于隨意，在進(jìn)行市場定位時目標(biāo)過于寬泛，結(jié)論過于模糊缺少指導(dǎo)價值。

　　市場策劃所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，影響市場策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預(yù)算的限制和時間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個策劃結(jié)果都不是無懈可擊的。但是研究報告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項(xiàng)目的生存和發(fā)展，因此必須要加強(qiáng)對市場策劃的質(zhì)量管理。在這個階段進(jìn)行質(zhì)量管理的思路有：一是加強(qiáng)對平時房地產(chǎn)市場狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫；二是注重對市場研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進(jìn)行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃調(diào)研類的外包公司進(jìn)行招標(biāo)或評審，對其實(shí)施過程進(jìn)行全程監(jiān)督考核，對結(jié)果進(jìn)行綜合驗(yàn)收，對其能力和水平進(jìn)行事后評價。

　　二、對投資策劃的質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場調(diào)研和預(yù)測基礎(chǔ)上，以投資效益為中心，從機(jī)會選擇、項(xiàng)目構(gòu)思到正式立項(xiàng)等一系列的策劃工作，它是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動，簡單說就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究。房地產(chǎn)投資策劃作為可行性研究的范疇，它的專業(yè)性和綜合性較強(qiáng)，內(nèi)容包括對環(huán)境、區(qū)位、開發(fā)時機(jī)、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、成本預(yù)算等各方面的分析以及財務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評價。在房地產(chǎn)投資策劃的工作中，由于復(fù)雜性較高也存在著許多質(zhì)量問題,比如研究依據(jù)不充分、內(nèi)容不完整、深度不夠、定性描述多、定量計算差、研究過程不規(guī)范、缺少專業(yè)溝通、研究方法和指標(biāo)不合理、缺少風(fēng)險分析、應(yīng)付工作或過于樂觀等等。

　　投資策劃的質(zhì)量對未來項(xiàng)目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)工期安排、項(xiàng)目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

　　一是選擇優(yōu)秀的顧問公司和專業(yè)人員從事該項(xiàng)工作，并對過程進(jìn)行周密的安排和把控；

　　二是加強(qiáng)各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時溝通；

　　三是保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；

　　四是對方案進(jìn)行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進(jìn)行比較和評價；

　　五是建立工作成果質(zhì)量評審制度，通過內(nèi)審和外審層層把關(guān)來共同提高成果質(zhì)量；

　　六是加強(qiáng)合同管理，在合同簽訂前把工作計劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過程中和結(jié)束后嚴(yán)格按照合同約定來付款；

　　七是通過項(xiàng)目開發(fā)過程中和完成后的項(xiàng)目評估來檢驗(yàn)前期的工作質(zhì)量，獎優(yōu)罰劣并指導(dǎo)改進(jìn)以后的工作。