郊區(qū)化是發(fā)達(dá)國(guó)家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢(shì)，在城市化后期具有一定的必然性。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速和城市基礎(chǔ)設(shè)施體系的完善，加上居民對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量日益重視，居住的空間概念必然向外延伸，城郊住宅成為今后住宅發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一。當(dāng)然，我國(guó)城郊住宅的發(fā)展與發(fā)達(dá)國(guó)家相比有很大區(qū)別，需要在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，研究中國(guó)特色的城郊住宅發(fā)展規(guī)律，為城郊住宅的規(guī)劃、建設(shè)和管理服務(wù)。

　　城郊住宅的含義和類(lèi)型

　　城郊住宅是相對(duì)于市區(qū)住宅而言，位于城市建成區(qū)以外、城市居住圈以?xún)?nèi)的城市郊區(qū)住宅。廣義來(lái)看，城郊住宅包括位于城市郊區(qū)居住圈以?xún)?nèi)的全部住宅。目前，人們討論較多的是在城郊集中開(kāi)發(fā)建設(shè)的、供城市非農(nóng)人口居住的大規(guī)模普通居住區(qū)和城郊別墅區(qū)，本文重點(diǎn)研究城郊普通商品住宅。

　　城郊住宅的功能和定位

　　在城市化過(guò)程中，城郊住宅是城市居民主要的住宅供應(yīng)來(lái)源之一，對(duì)解決城市住宅問(wèn)題具有重要意義。城市住宅問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)發(fā)展城郊住宅與發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)的住宅郊區(qū)化和城市空心化有所區(qū)別。在我國(guó)現(xiàn)階段，城郊住宅的定位應(yīng)該以發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)住宅和大規(guī)模城郊商品住宅區(qū)為重點(diǎn)，主要滿(mǎn)足城市居民改善居住條件和降低住宅價(jià)格的需要。市區(qū)住宅與城郊住宅相互補(bǔ)充，仍然具有十分重要的作用。

　　城郊住宅的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和市場(chǎng)價(jià)值趨勢(shì)

　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)階段城市政府應(yīng)該鼓勵(lì)和重點(diǎn)發(fā)展城郊普通商品住宅。

　　從優(yōu)勢(shì)來(lái)看，城郊住宅一般布局在郊區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越的地方，密度較低，各種污染較少，容易親近自然。同時(shí)，由于市區(qū)地價(jià)較高，城郊住宅具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。住宅面積和停車(chē)泊位相對(duì)寬敞。從劣勢(shì)來(lái)看，城郊住宅外圍一般是鄉(xiāng)村社區(qū)，社會(huì)文化環(huán)境與氛圍較差，社會(huì)治安情況復(fù)雜。住戶(hù)在商務(wù)、就業(yè)、教育、醫(yī)療保健、娛樂(lè)、文化體育等方面不如市區(qū)方便，往往需要借助交通工具往返市區(qū)，從而增加了在交通方面的經(jīng)濟(jì)、時(shí)間和精力花費(fèi)。

　　城郊住宅的發(fā)展規(guī)模和潛力取決于其市場(chǎng)需求的發(fā)育。市場(chǎng)對(duì)城郊住宅的價(jià)值評(píng)判和接受認(rèn)可程度是動(dòng)態(tài)的，主要影響因素包括消費(fèi)者的居住習(xí)慣和觀念、家庭收入和居住消費(fèi)水平、居住圈的相對(duì)距離和區(qū)位概念、城郊住宅的綜合居住成本等。

　　居住習(xí)慣和觀念是決定購(gòu)房需求偏好的重要因素。綜合來(lái)看，隨著基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)體系的完善，加上人們居住習(xí)慣和居住需求偏好的轉(zhuǎn)變，城郊住宅的相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值會(huì)提高，市場(chǎng)需求潛力巨大。特別是高收入家庭會(huì)率先成為城郊住宅的消費(fèi)主體，這在近幾年城郊別墅和高檔住宅發(fā)展中表現(xiàn)十分突出。從政府角度來(lái)看，住宅政策目標(biāo)與住宅市場(chǎng)的自然趨勢(shì)有所差異。當(dāng)前，迫切需要通過(guò)合理的規(guī)劃布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)和政策扶持，引導(dǎo)和促進(jìn)城郊普通住宅的發(fā)展，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證住宅市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　城郊住宅的規(guī)劃布局原則

　　根據(jù)現(xiàn)階段城郊住宅的功能和定位，我國(guó)城郊住宅的發(fā)展重點(diǎn)應(yīng)該放在衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)和郊區(qū)大規(guī)模普通住宅區(qū)開(kāi)發(fā)方面。從目前國(guó)內(nèi)特大城市和大城市城郊住宅的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，多數(shù)處于自發(fā)和無(wú)序狀態(tài)，往往存在“先蓋房、后修路、再規(guī)劃”的現(xiàn)象，造成很大浪費(fèi)、甚至破壞。借鑒國(guó)外城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城郊住宅的健康發(fā)展迫切需要落實(shí)“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的基本方針，提高城郊住宅在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等方面的綜合效益。為了發(fā)揮城市規(guī)劃的龍頭和指導(dǎo)作用，城郊住宅的規(guī)劃布局應(yīng)該體現(xiàn)以下幾個(gè)原則：

　　1、城市居住圈統(tǒng)一規(guī)劃原則。城郊住宅規(guī)劃和布局的視野必須超越市區(qū)行政區(qū)劃界限，主要體現(xiàn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形成的居住圈范圍，充分考慮城鎮(zhèn)體系發(fā)展和城市功能結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和趨勢(shì)。有必要在城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃基礎(chǔ)上，編制城郊住宅專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，并把它與新區(qū)開(kāi)發(fā)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合起來(lái)。

　　2、組團(tuán)式集中布局原則。根據(jù)現(xiàn)代城市規(guī)劃理論與實(shí)踐發(fā)展趨勢(shì)，城市功能結(jié)構(gòu)必須改變從建成區(qū)四周簡(jiǎn)單平面外推的辦法，市區(qū)外圍應(yīng)該成為點(diǎn)、線(xiàn)、面結(jié)合網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，形成開(kāi)放的城鎮(zhèn)體系，把城市融入自然之中。作為城郊住宅更應(yīng)根據(jù)自然環(huán)境、地理因素、交通條件、歷史文化習(xí)慣等組團(tuán)式布局，以便體現(xiàn)其親近自然的特色和魅力。另一方面，城郊住宅布局又不能過(guò)于分散，以免規(guī)模不足、配套困難、資源和環(huán)境嚴(yán)重浪費(fèi)。因此，在選址時(shí)不宜盲目，要充分考慮市區(qū)外圍現(xiàn)有城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)利用和改造升級(jí)。

　　3、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)原則。城郊住宅規(guī)劃布局應(yīng)注意產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和綜合發(fā)展，增強(qiáng)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的整體城市功能。例如，可以把城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、“優(yōu)二興三”、旅游資源開(kāi)發(fā)等戰(zhàn)略與城郊住宅規(guī)劃布局結(jié)合起來(lái)，提高其整體功能和可持續(xù)綜合效益。

　　4、節(jié)約土地、保護(hù)環(huán)境原則。人多地少是我們的基本國(guó)情。相對(duì)市區(qū)住宅而言，城郊住宅在面積和環(huán)境方面具有優(yōu)勢(shì)，特別需要強(qiáng)調(diào)節(jié)約土地和保護(hù)環(huán)境。

　　城郊住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理

　　在開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)推廣和物業(yè)管理等方面，城郊住宅與市區(qū)住宅也有很大區(qū)別，政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都面臨新的挑戰(zhàn)，應(yīng)該著重解決好下列問(wèn)題：

　　1、組織大規(guī)模集中開(kāi)發(fā)。政府在城郊住宅發(fā)展中起著引導(dǎo)和推動(dòng)作用。在作好整體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，考慮到規(guī)模效益和基礎(chǔ)設(shè)施配套要求，城郊住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)相對(duì)集中，有計(jì)劃推進(jìn)，不能遍地開(kāi)發(fā)。

　　2、完善現(xiàn)代化交通系統(tǒng)。城郊住宅區(qū)到市區(qū)的交通系統(tǒng)必須完善、便捷，方便住戶(hù)往返市區(qū)。城郊別墅區(qū)主要依靠家庭轎車(chē)解決交通問(wèn)題，而城郊普通住宅區(qū)主要依靠公共交通，交通系統(tǒng)的配置應(yīng)該有所區(qū)別。目前，交通不便是制約我國(guó)城郊住宅發(fā)展的首要因素。

　　3、實(shí)行基礎(chǔ)設(shè)施超前配套。在統(tǒng)一規(guī)劃布局和集中開(kāi)發(fā)土地的基礎(chǔ)上，城郊住宅的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要適當(dāng)超前，消除購(gòu)房戶(hù)對(duì)城郊住宅便利性的顧慮。在這方面，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中“筑巢引鳳”的思路值得借鑒。

　　4、通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)培育市場(chǎng)。要通過(guò)政府在規(guī)劃布局、開(kāi)發(fā)配套、土地出讓、立項(xiàng)審批等方面的主導(dǎo)作用，使一定時(shí)期內(nèi)城郊住宅項(xiàng)目集中在少數(shù)區(qū)塊，形成集聚效益。這樣做可以把開(kāi)發(fā)商和住宅供應(yīng)項(xiàng)目集中在一起，通過(guò)大家的營(yíng)銷(xiāo)推廣和競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)土地出讓、立項(xiàng)審批等方面的主導(dǎo)作用，使一定時(shí)期內(nèi)城郊住宅項(xiàng)目集中在少數(shù)區(qū)塊，形成集聚效益。這樣做可以把開(kāi)發(fā)商和住宅供應(yīng)項(xiàng)目集中在一起，通過(guò)大家的營(yíng)銷(xiāo)推廣和競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)熱點(diǎn)形成和擴(kuò)散聚集市場(chǎng)人氣，提高城郊住宅市場(chǎng)的整體運(yùn)行效果。對(duì)此開(kāi)發(fā)商也要在經(jīng)營(yíng)策略中高度重視，不能只看到彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，也要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，相互促進(jìn)。

　　5、合理進(jìn)行市場(chǎng)定位。從現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)發(fā)育情況、居住習(xí)慣、購(gòu)房心理等方面考慮，中低收入家庭仍然首選市區(qū)居住。因此，高品質(zhì)城郊住宅的市場(chǎng)需求較大。但從政府角度看，為節(jié)約土地資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，應(yīng)重點(diǎn)鼓勵(lì)低價(jià)位城郊普通住宅的發(fā)展。如果有效解決配套和交通問(wèn)題，其市場(chǎng)潛力巨大。不同的城郊住宅區(qū)和住宅項(xiàng)目應(yīng)該有所側(cè)重。

　　6、強(qiáng)化物業(yè)管理和服務(wù)。由于城郊住宅離市中心較遠(yuǎn)，物業(yè)管理的內(nèi)容更多，難度更大。特別是在安全保衛(wèi)、住戶(hù)日常服務(wù)、社區(qū)文化和交通管理等方面，物業(yè)管理公司面臨的任務(wù)十分艱巨。為此，政府應(yīng)該通過(guò)集中規(guī)劃布局和開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)化社區(qū)功能和城市綜合管理，開(kāi)發(fā)商也要在設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)階段提前計(jì)劃和啟動(dòng)物業(yè)管理，為物業(yè)管理公司創(chuàng)造有利條件。