在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 材料費(fèi)用約占工程開(kāi)發(fā)成本的 65%左右 ( 除土地款 ) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司一般為了確保工程質(zhì)量, 節(jié)約工程成本, 對(duì)工程材料常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。

　　所謂 “ 甲供材料 ”, 就是建設(shè)方和施工方之間材料供應(yīng)、管理和核算的一種方法, 即: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行施工招投標(biāo)與施工單位簽訂施工合同時(shí), 開(kāi)發(fā)方為甲方, 合同中規(guī)定該工程項(xiàng)目中所使用的主要材料由甲方 ( 開(kāi)發(fā)方 ) 統(tǒng)一購(gòu)入, 材料價(jià)款的結(jié)算按照實(shí)際的價(jià)格結(jié)算 , 數(shù)量按照甲方 ( 開(kāi)發(fā)方 ) 調(diào)撥給乙方 ( 施工單位 ) 數(shù)量結(jié)算。在 “ 甲供材料 ” 方法中, 材料的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān), 材料的數(shù)量風(fēng)險(xiǎn)由施工單位承擔(dān)。開(kāi)發(fā)單位根據(jù)施工圖計(jì)算施工所需的材料量, 列出材料供應(yīng)清單, 各個(gè)施工單位根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)算所需要的材料量提前上報(bào)計(jì)劃, 開(kāi)發(fā)單位統(tǒng)一購(gòu)入管理, 在工程款結(jié)算時(shí)將這部分材料款從結(jié)算總額中剔除。

　　從房地產(chǎn)成本控制和工程管理的角度出發(fā), “ 甲供材料 ” 管理核算方法的確有其優(yōu)勢(shì), 主要表現(xiàn)在節(jié)約材料采購(gòu)成本和減少支付給施工方材料備料款, 同時(shí)保證了工程質(zhì)量。一方面, 整個(gè)工程項(xiàng)目的材料均由開(kāi)發(fā)單位統(tǒng)一購(gòu)入, 一個(gè)大型的工程項(xiàng)目, 因?yàn)楣こ踢M(jìn)度和工程施工中對(duì)專(zhuān)業(yè)水平的具體要求, 可能由幾家施工單位聯(lián)合施工。根據(jù)存貨的采購(gòu)決策制定出最佳經(jīng)濟(jì)批量可以明顯地降低采購(gòu)成本, 而且批量采購(gòu)也較零星采購(gòu)有更多價(jià)格折扣上的優(yōu)惠。另一方面, 施工單位因自身的規(guī)模限制, 采購(gòu)人員的素質(zhì)差異和進(jìn)貨渠道信息不足,“ 甲供材料 ” 合同的簽訂, 可以減少采購(gòu)成本和進(jìn)貨成本。只要合同中簽訂的價(jià)格合理, 對(duì)施工單位而言是有利的。如某公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目, 采用甲供材料方式進(jìn)行管理, 開(kāi)發(fā)方對(duì) “ 甲供材料 ” 進(jìn)行了招投標(biāo), 對(duì)材料價(jià)格和質(zhì)量進(jìn)行最佳選擇；在對(duì)水泥的采購(gòu)過(guò)程中, 由于采購(gòu)量大, 簽訂的合同價(jià)格為 230 元 / 噸, 第二年春天水泥短缺, 價(jià)格上漲到 260~270 元 / 噸。因預(yù)先簽定了合同, 就水泥一項(xiàng)按合同價(jià)支付材料款, 就為公司節(jié)約了近三百萬(wàn)元; 且因不用預(yù)付給施工單位材料備料款, 節(jié)約了資金成本。

　　雖然從管理和成本的角度來(lái)看,“ 甲供材料 ” 方法有許多優(yōu)點(diǎn), 但是從會(huì)計(jì)核算和稅法的角度來(lái)看,“ 甲供材料 ” 方法的運(yùn)用卻存在不合理之處。

　　1．“ 甲供材料 ” 可能存在實(shí)物流轉(zhuǎn)與賬面流轉(zhuǎn)不一致的情況。“ 甲供材料 ” 由開(kāi)發(fā)單位統(tǒng)一購(gòu)入 , 購(gòu)入時(shí)不計(jì)入工程成本, 由材料部門(mén)填制材料調(diào)度單將材料調(diào)撥至各個(gè)施工單位電施工單位的材料實(shí)際消耗量, 開(kāi)發(fā)單位無(wú)法及時(shí)掌握, 只有等施工單位進(jìn)行結(jié)算時(shí), 才能計(jì)入工程成本。

　　2．“ 甲供材料 ” 核算管理工作量較大, 容易出現(xiàn)差錯(cuò)。施工單位在整個(gè)工程項(xiàng)目中材料出入庫(kù)頻繁, 需要由材料管理部門(mén)填制材料調(diào)撥單。財(cái)務(wù)部根據(jù)調(diào)撥單的出入庫(kù)情況登記賬冊(cè), 并每月需編制材料消耗臺(tái)賬, 以便在結(jié)算時(shí)將材料款及時(shí)扣回, 該工作消耗了大量人力和物力。由于材料品種繁多, 中間環(huán)節(jié)多, 很容易出現(xiàn)差錯(cuò)。

　　3．“ 甲供材料 ” 管理核算方式不同于以材料抵工程預(yù)付款的情況,“ 甲供材料 ” 實(shí)質(zhì)上是一種銷(xiāo)售行為, 因此根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定, 當(dāng)一項(xiàng)工程中有 “ 甲供材料 ” 時(shí), 就會(huì)涉及到繳納增值稅或者營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。可是在實(shí)際的操作過(guò)程中,“ 甲供材料 ” 的賬務(wù)處理只通過(guò)往來(lái)賬戶轉(zhuǎn)賬抵消應(yīng)付應(yīng)收款項(xiàng), 所以 “ 甲供材料 ” 的核算存在一個(gè)稅務(wù)上的盲點(diǎn)。

　　4．施工企業(yè)所提供的勞務(wù)屬于應(yīng)稅勞務(wù), 按照稅法的規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅; 可是在實(shí)際操作中, 許多企業(yè)都是以開(kāi)出工程結(jié)算發(fā)票時(shí)同時(shí)計(jì)算稅金的。因?yàn)?“ 甲供材料 ” 在實(shí)際操作中, 往往為操縱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本留有空間, 采用對(duì)沖往來(lái)賬戶來(lái)抵消材料款和工程款兩筆不同交易的方法, 來(lái)減少施工單位確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本, 以達(dá)到減少計(jì)提稅收的目的。

　　為了更好地控制工程開(kāi)發(fā)成本, 正確地計(jì)算稅款, 針對(duì)以上這些問(wèn)題, 筆者建議, 在實(shí)際操作中可以從以下幾個(gè)方面來(lái)改進(jìn)“ 甲供材料” 的材料管理核算辦法。

　　考慮到批量采購(gòu)的價(jià)格有折扣的優(yōu)惠, 對(duì)工程所需主要材料實(shí)行“ 甲供材料 ” 核算管理, 同時(shí)根據(jù)有關(guān)規(guī)定必須采取招投標(biāo)方式進(jìn)行。材料部門(mén)將施工單位每月的實(shí)際耗用量編制報(bào)表上報(bào)財(cái)務(wù)部; 施工單位每月按工程進(jìn)度進(jìn)行工程量結(jié)算時(shí), 財(cái)務(wù)部門(mén)按各施工單位材料的實(shí)際耗用成本與工程量合并計(jì)算, 并要求開(kāi)具工程款發(fā)票, 避免施工單位在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)有偷逃材料部分營(yíng)業(yè)稅的現(xiàn)象。也可以嘗試 “ 甲定非甲供 ” 材料的方式, 即材料的收貨方可以是施工單位, 材料不直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)單位的工程成本, 而通過(guò)對(duì)施工單位的工程計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)入工程的成本。材料的消耗進(jìn)程由施工單位而不是開(kāi)發(fā)單位來(lái)記錄。這樣可以使材料的賬面流轉(zhuǎn)和實(shí)物流轉(zhuǎn)相一致, 準(zhǔn)確確認(rèn)成本和計(jì)算稅金。

　　由于“ 甲供材料 ” 是按照施工圖要求的清單發(fā)給材料, 一旦產(chǎn)生變更問(wèn)題 ( 如圖紙變更、實(shí)際施工中的退料、補(bǔ)料等 ), 將影響到以后的決算; 同時(shí), 材料管理上的工作量很大, 差錯(cuò)很難避免。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中材料所占工程成本的比重很大, 如何正確控制材料成本, 使材料的管理更加科學(xué)、客觀, 可在實(shí)踐中進(jìn)一步摸索、總結(jié)。