房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，必須依法設(shè)立。

　　（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)客觀情況和實(shí)際需要，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》要求的以下條件：

　　（1）有100萬元以上的注冊(cè)資本；

　�。�2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

　　上述條件是針對(duì)全國基本情況提出的要求，標(biāo)準(zhǔn)較低。因此，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件，作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對(duì)不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí)：

　　一級(jí)資質(zhì)：

　�。�1）注冊(cè)資本不低于5000萬元；

　�。�2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；

　�。�3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬m2以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　　（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

　�。�5）上一年房屋建筑施工面積15萬m2以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　�。�6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

　�。�7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

　�。�8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　二級(jí)資質(zhì)：

　　（1）注冊(cè)資本不低于2000萬元；

　�。�2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

　�。�3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬m2以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　�。�4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

　�。�5）上一年房屋建筑施工面積10萬m2以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　�。�6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；

　�。�7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

　�。�8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　�。�9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　三級(jí)資質(zhì)：

　�。�1）注冊(cè)資本不低于800萬元；

　　（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；

　　（3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬m2以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

　�。�4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

　�。�5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

　�。�6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；

　�。�7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　�。�8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　四級(jí)資質(zhì)：

　�。�1）注冊(cè)資本不低于100萬元；

　�。�2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；

　　（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

　�。�4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

　�。�5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；

　�。�6）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　�。�7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

　�。�1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　（2）企業(yè)章程；

　�。�3）驗(yàn)資證明；

　　（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；

　�。�5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；

　�。�6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件�！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度的目的，就是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。