物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)人關(guān)。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷，管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費，業(yè)主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準(zhǔn)入制度，通過資質(zhì)管理，對不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級，有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè)；通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動態(tài)管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)人制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是現(xiàn)階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān)，直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種服務(wù)活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責(zé)任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運營成本較低，企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%，則有2000萬之多，遠超過其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營，我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險能力都較弱。實行資質(zhì)管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平，有助于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

　　第三，針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設(shè)備，建立一套科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實行市場準(zhǔn)人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容。《條例》沒有對資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定，而是授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定具體辦法。