�。ㄒ唬┥虡I(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的前期管理

　　從物業(yè)管理的角度上考慮，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造階段即行介入，從而提出設(shè)計(jì)方面的設(shè)想及建議，對(duì)樓宇的結(jié)構(gòu)及隱蔽工程做到了解，使得物業(yè)管理公司在日后的管理或維修中減少損大。但由于物業(yè)管理尚屬新興行業(yè)，發(fā)展并不成熟，目前能前期介入的尚屬少數(shù)。對(duì)商業(yè)樓宇來說，物業(yè)管理的前期介入尤為必要。前期介入的主要內(nèi)容有：

　　1.設(shè)計(jì)介入。樓宇的設(shè)計(jì)人員通常在設(shè)計(jì)過程中，從整體上的把握考慮較多，諸如樓宇的外觀及主要結(jié)構(gòu)。因其沒有具體管理樓宇的經(jīng)驗(yàn)，因此對(duì)樓宇的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上難以做到既符合商業(yè)樓宇的整體布局，又能滿足商戶經(jīng)營(yíng)時(shí)的具體需求，還便于物業(yè)管理公司有效的管理。例如，消防自動(dòng)報(bào)警裝置的安裝布局，從設(shè)計(jì)理論上可能達(dá)到預(yù)防火災(zāi)、撲滅火源的效果，然而在實(shí)際上，樓宇竣工出租后，由承租人根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行間隔和布設(shè)柜面，便可能出現(xiàn)本來供一個(gè)間隔區(qū)的消防噴頭群被分隔的情況。一旦一個(gè)隔離間出現(xiàn)火情，頂上被分隔在兩個(gè)空間的自動(dòng)消防噴頭群會(huì)同時(shí)打開灑水，有火源的隔離間消防噴頭不夠用，而無火源的隔離間卻在灑水。再如電梯位、自動(dòng)扶梯位的選擇、電視監(jiān)控探頭的位置布局等都應(yīng)考慮到實(shí)際運(yùn)用的各種情況。

　　2.結(jié)構(gòu)工程的介入。物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶各種形式的裝修、商場(chǎng)柜臺(tái)的布局及其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求等情況了解甚多，因此對(duì)商業(yè)樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)會(huì)有較多現(xiàn)實(shí)的或超前的考慮及看法，尊重物業(yè)管理公司對(duì)樓宇設(shè)計(jì)的意見，會(huì)使得樓宇結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)更為合理、完美，也會(huì)使設(shè)計(jì)者在物業(yè)管理者提出平常管理時(shí)容易出質(zhì)量問題的地方做出設(shè)計(jì)改進(jìn)，如樓頂滲水，屋頂預(yù)制板間的接縫、墻面起殼、橫梁位置不合理等方面。

　　3.設(shè)施設(shè)備安裝的介入。商業(yè)樓宇的設(shè)施、設(shè)備多，安裝合理，布局得當(dāng)，可避免樓宇竣工交付使用后一些不必要的變動(dòng)，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等，其管道、電線的走向，電表及管線的負(fù)載量，應(yīng)充分考慮到地域和商場(chǎng)樓宇的特點(diǎn)及發(fā)展需要，留足余地。再如現(xiàn)在的高檔商業(yè)樓宇其經(jīng)營(yíng)管理都由計(jì)算機(jī)操作控制，出此在電源線路的敷設(shè)中應(yīng)充分考慮到各種用電需求。

　　4.裝潢、裝修的介入。裝潢、裝修在物業(yè)管理的前期介入中亦為非常重要的一環(huán)，其具體內(nèi)容將在商業(yè)物業(yè)的日常管理中予以介紹。

　�。ǘ�）商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的驗(yàn)收與接管

　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，主要指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前對(duì)將接管的物業(yè)進(jìn)行全方位的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收可分為新建樓宇的驗(yàn)收和舊有樓宇的驗(yàn)收兩種。

　　1.新建商業(yè)物業(yè)的接管驗(yàn)收。新建樓宇的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。驗(yàn)收程序及內(nèi)容如下：

　　（1）樓宇竣工后，由建設(shè)單位或業(yè)主書面提請(qǐng)物業(yè)接管單位先就產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料以及樓宇竣工驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，對(duì)條件具備的，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知，并約定驗(yàn)收時(shí)間。

　�。�2）驗(yàn)收的具體內(nèi)容。包括：①主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過國(guó)家規(guī)定的可允許變形值范圍，不得引起墻體和上部結(jié)構(gòu)開裂或其他結(jié)構(gòu)的損壞。②內(nèi)外墻和樓層面。外墻無論是采用貼面，還是使用玻璃面粘合，或是使用其他材料做成的墻面或墻體，不得有空鼓、裂縫和脫落，地面應(yīng)平整，沒有裂縫、起砂脫皮等現(xiàn)象。③設(shè)施與設(shè)備。設(shè)施及設(shè)備的驗(yàn)收亦為重點(diǎn)。供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷載量，設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，安全因素，設(shè)備如空調(diào)、電梯的線路和照明線路、弱電設(shè)備線路等應(yīng)分開，并有明顯的標(biāo)識(shí)；給排水的管道，中央空調(diào)的管道的實(shí)際走向與設(shè)計(jì)圖紙是否相符；管道排水應(yīng)流暢，接口不滲漏，空調(diào)管接口處無滴水；消防設(shè)施須符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并有消防部門的檢驗(yàn)合格證；空調(diào)、電梯、自動(dòng)扶梯等各種設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常等。④其他工程的驗(yàn)收。樓宇如造有噴水池等，亦應(yīng)檢驗(yàn)其性能是否正常；有綠地的應(yīng)檢查綠化的程度及其施工質(zhì)量。

　　2.舊有商業(yè)物業(yè)的接管驗(yàn)收。舊有商業(yè)樓宇的接管驗(yàn)收較新建樓宇的驗(yàn)收更為復(fù)雜，驗(yàn)收時(shí)側(cè)重點(diǎn)有所不同，主要因素是：①樓宇經(jīng)過或長(zhǎng)或短的時(shí)間使用，其完損程度不一；②經(jīng)過不同程度的修繕；③內(nèi)部都經(jīng)過承租商戶和業(yè)主的裝修；④設(shè)施、設(shè)備老化，有的尚需更新，或部分設(shè)備陳舊，跟不上商業(yè)樓宇用戶的需要；⑤工程技術(shù)資料不一定保存完整，給接管后維修工作帶來很大問題等。

　　因此，舊有樓宇驗(yàn)收的主要步驟及內(nèi)容如下：

　�。�1）成立專家評(píng)估小組，對(duì)樓宇的完損，設(shè)施、設(shè)備的損耗等多方面進(jìn)行綜合評(píng)估，作為物業(yè)管理公司在物業(yè)接管驗(yàn)收之前和之中的重要參考或依據(jù)；

　�。�2）提供盡可能全的樓宇設(shè)計(jì)、建造、竣工驗(yàn)收、樓宇修繕等有關(guān)資料，以求對(duì)樓宇竣工時(shí)的狀態(tài)和現(xiàn)狀有全面了解；

　�。�3）測(cè)算出將來的樓宇維修基金，設(shè)施設(shè)備更新資金，商業(yè)環(huán)境的改造資金，管理中的可能收支情況及可能的利潤(rùn)額。

　�。�4）驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)重點(diǎn)包括：地基的沉降值是否在允許的范圍內(nèi)，主體結(jié)構(gòu)是否變形；墻體及樓層面是否有裂縫，程度如何；設(shè)施和設(shè)備的完損程度，是否在使用期限內(nèi)；商戶的裝修是否損及樓宇的結(jié)構(gòu)等。

　�。ㄈ�）商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的日常管理

　　1.房屋及附屬設(shè)施設(shè)備管理。大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房屋及設(shè)施設(shè)備是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作是否到位，直接關(guān)系到商業(yè)物業(yè)是否能夠正常營(yíng)業(yè)。

　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房屋的管理及維修養(yǎng)護(hù)工作與寫字樓等類型物業(yè)基本相同。商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理工作主要有以下幾個(gè)方面：

　　（1）結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，制定設(shè)備設(shè)施日常性、階段性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作按部就班地逐步實(shí)施，不影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　�。�2）建立有效的巡視檢查制度，對(duì)供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、霓虹燈廣告等設(shè)備定時(shí)、定期查巡，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。

　　（3）對(duì)電梯、中央空調(diào)等重點(diǎn)設(shè)備做好對(duì)外委托性維修養(yǎng)護(hù)工作，以保證為客戶提供順暢的交通和適宜的溫度。

　�。�4）對(duì)設(shè)備設(shè)施的報(bào)修工作應(yīng)于第一時(shí)間及時(shí)處理，保持高效率，以使商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)不至于因設(shè)備故障而中斷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　�。�5）及時(shí)整改容易造成客戶損傷的設(shè)備設(shè)施，如柜臺(tái)鋒利的玻璃邊、角應(yīng)進(jìn)行修整等，避免使消費(fèi)者受到意外傷害。