�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理決策

　　決策是進(jìn)行任何一項(xiàng)工作或活動(dòng)的第一步，是一切工作的開始。對物業(yè)管理而言，從物業(yè)管理的前期介入、接管驗(yàn)收，一直到后續(xù)的日常管理服務(wù)工作，作為管理主體的物業(yè)管理工作者，無時(shí)不進(jìn)行各項(xiàng)管理決策活動(dòng)。

　　對于物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理企業(yè)首先要分析研究各方面情況，結(jié)合自身的實(shí)力及發(fā)展定位，然后再根據(jù)前期的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)的論證情況，做出是否參與前期介入活動(dòng)的決定。如果決定參與前期介入工作，還要考慮和安排參與前期介入的人選、方案設(shè)計(jì)等工作，這些活動(dòng)從本質(zhì)上講就是決策。如，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，物業(yè)管理企業(yè)要對自己將要拓展的市場地域進(jìn)行綜合分析和決策，這是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要決策。企業(yè)將要進(jìn)入的地區(qū)選擇是否正確，直接影響到企業(yè)未來的經(jīng)營效益和長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　在參與具體的物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)方面，物業(yè)管理企業(yè)也要經(jīng)過分析研究。要對擬投標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)過程相關(guān)情況、項(xiàng)目檔次、市場定位、銷售情況等進(jìn)行詳細(xì)地了解和分析論證，然后再?zèng)Q定是否參與投標(biāo)工作，以及決定人員安排、組織設(shè)置及其他資源的配合等。這也是物業(yè)管理過程中的一項(xiàng)重大決策。

　　在物業(yè)管理的日程工作及整個(gè)過程中，也會(huì)時(shí)常遇到各類問題需要加以解決，這都是物業(yè)管理的決策問題。對物業(yè)管理過程中出現(xiàn)問題的提出、分析論證，最終對解決方案的選擇及實(shí)施等，都需要相關(guān)人員和組織作出決策。

　�。ǘ�）物業(yè)管理計(jì)劃

　　物業(yè)管理計(jì)劃是為達(dá)到某一特定的目標(biāo)所制定的未來行動(dòng)方案。物業(yè)管理計(jì)劃是物業(yè)管理過程中的決策的具體化，是物業(yè)管理工作的一項(xiàng)重要職能和手段。

　　在處理和解決物業(yè)管理過程中的某些問題時(shí)，如是否參與前期介入、是否參與投標(biāo)等，物業(yè)管理企業(yè)在作出一個(gè)明確的決策后，接下來的工作就是如何將這一決策所要達(dá)到的目標(biāo)進(jìn)行具體安排，這就是物業(yè)管理計(jì)劃。

　　物業(yè)管理計(jì)劃具有計(jì)劃職能的所有一般屬性和要求，也有物業(yè)管理長期、中期和短期計(jì)劃之分。如：涉及物業(yè)管理企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的決策規(guī)劃就是物業(yè)管理的長期計(jì)劃，對企業(yè)未來某一時(shí)間的經(jīng)營效益目標(biāo)的決策和規(guī)劃，就是物業(yè)管理中期計(jì)劃，一般1～2年不等，而對于近期（如月，季等）的有關(guān)決策安排，就是物業(yè)管理短期計(jì)劃。

　　物業(yè)管理計(jì)劃是根據(jù)企業(yè)的決策目標(biāo)，在充分分析研究企業(yè)的各類可以利用的人、財(cái)、物等資源的基礎(chǔ)上而進(jìn)行的細(xì)致謀劃。物業(yè)管理計(jì)劃是物業(yè)管理后續(xù)相關(guān)工作的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，它是否有效率將直接影響到企業(yè)決策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和資源的使用程度，進(jìn)而影響到企業(yè)的效益和發(fā)展目標(biāo)。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理組織

　　物業(yè)管理組織的目的也是要確保物業(yè)管理各項(xiàng)決策和計(jì)劃的順利實(shí)施。組織是企業(yè)的載體，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)。和其他組織一樣，物業(yè)管理企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自己既定的發(fā)展目標(biāo)，必須要按照管理學(xué)有關(guān)組織設(shè)計(jì)和職位安排的基本原則和要求進(jìn)行。

　　物業(yè)管理組織是為物業(yè)管理企業(yè)的總體目標(biāo)服務(wù)的，因而組織的設(shè)計(jì)要具備服務(wù)的功能。物業(yè)管理設(shè)置各類組織或部門不是目的，而是為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的必要措施和手段。物業(yè)管理企業(yè)組織的設(shè)置，首先要對企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)有一個(gè)非常清晰和明確的把握，在這個(gè)基礎(chǔ)上再研究實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)所必須完成的任務(wù)或工作項(xiàng)目。待完成實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)所必須的工作項(xiàng)目和任務(wù)確定后，再把同類的工作或任務(wù)進(jìn)行歸并和整合，就形成了一個(gè)部門。許多不同的部門通過某種制度或契約聯(lián)結(jié)在一起，就形成了一個(gè)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。

　　（四）物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)和激勵(lì)

　　物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)是指物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者通過各種規(guī)定或措施去帶動(dòng)他人和集體活動(dòng)以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的過程。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)不等同于物業(yè)管理者，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)更強(qiáng)調(diào)是如何按照企業(yè)的發(fā)展要求和規(guī)定，結(jié)合具體問題，有創(chuàng)造性和藝術(shù)性地去影響他人去為實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)而努力。

　　物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的這種影響力的大小，一方面是來源于職位的設(shè)置，更重要的是領(lǐng)導(dǎo)者自身的能力、經(jīng)驗(yàn)和人格魅力。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)能力的高低不僅影響到企業(yè)的工作效率，也直接影響到整個(gè)企業(yè)的文化氛圍和長遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　同樣，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力的實(shí)現(xiàn)，在很大程度上是領(lǐng)導(dǎo)者通過各種物質(zhì)和精神方面的激勵(lì)手段，激發(fā)他人的工作熱情和主觀能動(dòng)。物業(yè)管理激勵(lì)和其他管理領(lǐng)域的激勵(lì)一樣，也分為諸如獎(jiǎng)金等的物質(zhì)激勵(lì)和樹立標(biāo)兵等的精神激勵(lì)。物業(yè)管理激勵(lì)要根據(jù)不同的問題，針對不同的人員，在不同的環(huán)境下，采取相應(yīng)的激勵(lì)方式。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理控制

　　物業(yè)管理控制，就是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和預(yù)定的計(jì)劃，對物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)活動(dòng)和工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和反饋，并對相關(guān)偏差加以調(diào)適和糾偏，以確保整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)按照既定的計(jì)劃和目標(biāo)進(jìn)行等一系列活動(dòng)過程。

　　物業(yè)管理控制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)的有力保障，也是提高物業(yè)管理效率，減少開支，降低成本等活動(dòng)的重要手段和措施。對物業(yè)管理中的各項(xiàng)工作要按照管理學(xué)有關(guān)控制職能的基本要求和程序，為確保企業(yè)的既有發(fā)展方向而制訂必要的預(yù)防和現(xiàn)場處理應(yīng)急措施。

　　物業(yè)管理控制主要有糾偏和調(diào)適兩方面內(nèi)容。物業(yè)管理糾偏，就是物業(yè)管理既定的發(fā)展目標(biāo)和計(jì)劃符合企業(yè)發(fā)展要求，也和整個(gè)環(huán)境相適應(yīng)，只是在具體實(shí)施過程中，由于各種原因而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)的工作和既定的要求發(fā)生了偏離，這種偏離主要是執(zhí)行過程的問題，對于這種情況，物業(yè)管理企業(yè)往往要堅(jiān)持既定的目標(biāo)和計(jì)劃，糾正現(xiàn)實(shí)的工作偏差使之回到既定的要求和計(jì)劃軌道上來。而物業(yè)管理控制的另一方面內(nèi)容，即物業(yè)管理調(diào)適，是指在物業(yè)管理工作過程本身沒有什么問題1只是當(dāng)前執(zhí)行的目標(biāo)和計(jì)劃已經(jīng)和現(xiàn)實(shí)的條件或環(huán)境不太符合了，即物業(yè)管理計(jì)劃本身存在一些缺點(diǎn)，這樣，為了更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，就要對物業(yè)管理計(jì)劃進(jìn)行重新調(diào)整，使之與現(xiàn)實(shí)條件和環(huán)境相適應(yīng)。無論是糾偏還是調(diào)適，其根本目的都是為了企業(yè)更好更順利地發(fā)展。

　　物業(yè)管理決策的制訂、計(jì)劃的實(shí)施，在物業(yè)管理的日常管理過程中，由于各種原因，難免會(huì)發(fā)生與預(yù)先的決策或計(jì)劃不相一致的地方，這就需要物業(yè)管理人員根據(jù)這種不一致的具體情況或原因，采取有效手段或方法，進(jìn)行控制。