�。ㄒ唬┱袠�(biāo)原則與招標(biāo)形式

　　招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

　　1.招標(biāo)原則

　�。�1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。例如，采取地方保護(hù)主義，限制外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)。又如，從企業(yè)所有制角度進(jìn)行限制，不允許民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)等。這些以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的作法，不僅違背公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的招標(biāo)投標(biāo)原則，而且違背物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。

　�。�2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。對(duì)潛在投標(biāo)人區(qū)分三六九等區(qū)別對(duì)待，也是違背公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的招標(biāo)投標(biāo)原則。例如，對(duì)某些潛在投標(biāo)人詳盡介紹招標(biāo)項(xiàng)目并允許查驗(yàn)項(xiàng)目，而對(duì)其他潛在投標(biāo)人則隱瞞項(xiàng)目真實(shí)情況或不給予同等、合理的投標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間等。這些做法不僅損害了受歧視投標(biāo)人的合法權(quán)益，而且必然導(dǎo)致不公正的招標(biāo)結(jié)果。

　�。�3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，符合物業(yè)管理項(xiàng)目的資質(zhì)要求和招標(biāo)市場(chǎng)行情。如果向潛在投標(biāo)人提出不切實(shí)際的投標(biāo)條件或要求，不僅會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)失敗，而且也給投標(biāo)方造成損害。

　　2.招標(biāo)形式

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　�。�1）公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請(qǐng)不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　�。�2）邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇地向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ㄎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對(duì)物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目。例如，有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項(xiàng)目、有保密要求的物業(yè)管理項(xiàng)目等。采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書內(nèi)容與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告相同。

　　3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　無(wú)論公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，沒有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，應(yīng)當(dāng)遵守前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定，不能越權(quán)代理。

　　招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)代理的公司和機(jī)構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金；（2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；（3）有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)。

　�。ǘ�）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　1.招標(biāo)文件的編制

　　《招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等；（3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等；（4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；（5）招標(biāo)活動(dòng)方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；（7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　2.招標(biāo)項(xiàng)目備案

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

　�。�1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　�。ㄈ�）招標(biāo)程序規(guī)則

　�。�1）實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　（2）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　�。�3）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人，澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　�。�4）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。