（一）專(zhuān)有部分的認(rèn)定

　　建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的專(zhuān)有部分：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物專(zhuān)有部分的組成部分。

　�。ǘ�）業(yè)主對(duì)其建筑物

　　專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專(zhuān)有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分出售給他人，對(duì)專(zhuān)有部分予以處分。

　�。ㄈ�）專(zhuān)有部分使用人的權(quán)利和義務(wù)

　　承租人、借用人等專(zhuān)有部分的物業(yè)使用人，是業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人，他們?cè)谖飿I(yè)管理法律關(guān)系中，享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的來(lái)源具有多樣性，主要是：（1）法律法規(guī)；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；（4）使用人與業(yè)主的約定。

　　實(shí)踐中，非業(yè)主的專(zhuān)有部分使用人享有的權(quán)利主要包括：（1）合理利用專(zhuān)有部分的權(quán)利；（2）合理利用共有部分的權(quán)利；（3）接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利；（4）居住利益、相鄰權(quán)受到侵害時(shí)，提起訴訟的權(quán)利等。承擔(dān)的義務(wù)主要包括：（1）遵守管理規(guī)約的義務(wù)；（2）遵守物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面規(guī)章制度的義務(wù)；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法做出的決定的義務(wù)；（4）根據(jù)《條例》第四十二條的規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)等。

　　（四）業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利

　　業(yè)主的專(zhuān)有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離。例如，沒(méi)有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分；沒(méi)有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分。由于建筑物專(zhuān)有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。例如，業(yè)主在對(duì)專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專(zhuān)有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　�。ㄎ澹�業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中，業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒(méi)有業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共有部分的共有權(quán)及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。

　�。�六）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營(yíng)性用房，會(huì)造成來(lái)往小區(qū)人員過(guò)多，外來(lái)人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車(chē)位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過(guò)大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，用于商業(yè)目的，也會(huì)造成國(guó)家稅費(fèi)的大量流失�！段餀�(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。

　　如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無(wú)收人來(lái)源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國(guó)家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對(duì)此問(wèn)題作出規(guī)定。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主，以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。