（一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

　　1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開(kāi)始《條例》的起草工作�！稐l例》起草的前期階段，起草小組通過(guò)各種渠道開(kāi)展資料收集和分析工作。首先，收集各地出臺(tái)的地方性法規(guī)和地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件并逐一分析，對(duì)各地物業(yè)管理立法的主要內(nèi)容、存在的問(wèn)題有了基本了解；其次，通過(guò)總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗(yàn)和不足，初步把握了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。與此同時(shí)，通過(guò)各種渠道，收集國(guó)外物業(yè)管理立法資料。考慮到我國(guó)法律體系與大陸法系較為接近，起草小組通過(guò)考察、交流等形式，重點(diǎn)了解了德國(guó)、法國(guó)、新加坡、日本、韓國(guó)的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國(guó)、德國(guó)的建筑區(qū)分所有權(quán)制度。我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理立法對(duì)內(nèi)地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，起草小組多次與香港業(yè)界進(jìn)行交流，認(rèn)真解讀了香港的《建筑物管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)，對(duì)香港和內(nèi)地的法律體系、法制環(huán)境、物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　�。ǘ�）開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，起草小組多次組織了立法調(diào)研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長(zhǎng)春、武漢等地，就業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和監(jiān)督管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任、建設(shè)單位的義務(wù)、物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益分配以及業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與公用事業(yè)單位之間的關(guān)系等問(wèn)題作了調(diào)研，并在大連召開(kāi)了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理及專項(xiàng)維修資金等問(wèn)題的專題討論，廣泛聽(tīng)取了各方面的意見(jiàn)。這些調(diào)研活動(dòng)，有助于在起草《條例》時(shí)實(shí)事求是，從實(shí)際出發(fā)，增加《條例》規(guī)定的可操作性。

　　（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題

　　當(dāng)時(shí)物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展僅有20年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，這給《條例》的起草帶來(lái)了難度。有鑒于此，起草小組通過(guò)召開(kāi)專家論證會(huì)、書(shū)面征求專家意見(jiàn)等方式，邀請(qǐng)法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對(duì)立法過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行專題研討。《條例》中業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約等制度，是在充分吸收專家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確立的。

　�。ㄋ模�廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見(jiàn)稿后，于2000年5月征求各地、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位及專家意見(jiàn)。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多意見(jiàn)和建議，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、專家、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見(jiàn)。起草小組在對(duì)所提出意見(jiàn)作詳細(xì)分析后，進(jìn)行了認(rèn)真修改。2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，形成《條例（送審稿）》，提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。

　　國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次批示要加強(qiáng)物業(yè)管理立法工作，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)起草小組的工作給予了大力支持。在收到《條例（送審稿）》后，國(guó)務(wù)院法制辦隨即將《條例（送審稿）》送地方、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位征求意見(jiàn)。此后，國(guó)務(wù)院法制辦多次組織專題研討，從各方面意見(jiàn)中梳理出需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理與行政部門(mén)管理的關(guān)系、《條例》調(diào)整的社會(huì)關(guān)系、物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及其原因、哪些是應(yīng)由當(dāng)事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進(jìn)行行政管理的事項(xiàng)、如何推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)等。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開(kāi)《條例（送審稿）》專家論證會(huì)。與會(huì)專家從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。通過(guò)專家論證，在一些問(wèn)題上統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，為《條例（送審稿）》的修改完善打下了基礎(chǔ)。

　　2002年6月，就《條例（送審稿）》的有關(guān)問(wèn)題，國(guó)務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源環(huán)保法制司與建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)人員，赴上海、深圳進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研期間，分別召開(kāi)了兩地物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)、業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、居委會(huì)、派出所有關(guān)人員參加的座談會(huì)，實(shí)地考察了多種類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。通過(guò)調(diào)研，基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題，確立了《條例（送審稿）》修改的基本思路和原則。在專家論證會(huì)和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對(duì)《條例（送審稿）》作了相應(yīng)修改，并再次送國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和地方征求意見(jiàn)。針對(duì)反饋的意見(jiàn)，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部多次討論、修改，并與提出意見(jiàn)的單位進(jìn)行充分溝通，最終形成《條例（草案）》。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切實(shí)利益，如何更廣泛地了解聽(tīng)取社會(huì)各方面的意見(jiàn)，一直是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)心的問(wèn)題。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《條例（草案）》登報(bào)公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間，國(guó)務(wù)院法制辦共收到近4000條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看，社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例（草案）》的基本內(nèi)容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺(tái)，同時(shí)也提出了很多具體的修改意見(jiàn)。從反饋意見(jiàn)的內(nèi)容上看，主要涉及《條例》的名稱和調(diào)整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、法律責(zé)任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部對(duì)《條例（草案）》逐條進(jìn)行了認(rèn)真修改，有近半數(shù)的意見(jiàn)被吸收，如科學(xué)界定物業(yè)管理的內(nèi)涵，進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主的權(quán)利；明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任，法律責(zé)任中體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應(yīng)由本《條例》調(diào)整的，或者立法時(shí)機(jī)不成熟、理論上尚存在較大爭(zhēng)議，需要進(jìn)一步研究的意見(jiàn)。《條例》沒(méi)有吸納的另外一部分意見(jiàn)，主要是從本地方情況出發(fā)提出來(lái)的，鑒于我國(guó)地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見(jiàn)由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時(shí)考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過(guò)了《條例》�！稐l例》的制定過(guò)程，反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng)，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　（五）適應(yīng)環(huán)境變化，及時(shí)修改完善

　　《條例》的實(shí)施，在極大地規(guī)范和推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展的同時(shí)，在實(shí)踐中也暴露出一些問(wèn)題。2007年3月，《物權(quán)法》出臺(tái)，從維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā)，對(duì)業(yè)主在共同管理建筑物及其附屬設(shè)施過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)做了更加具體的規(guī)定。為了保持《條例》與《物權(quán)法》的一致，也為了解決《條例》實(shí)施中存在的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，并于2008年8月公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改（物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》。新修訂的《條例》，主要針對(duì)業(yè)主大會(huì)制度從三個(gè)方面進(jìn)行了修改和完善：

　　一是根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，修改《條例》的部分條款：（1）明確業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，取代業(yè)主大會(huì)職責(zé)的有關(guān)規(guī)定；（2）明確業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照“專有部分面積占建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)”的原則計(jì)算；（3）明確“籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”等事項(xiàng)適用“雙三分之二”的表決規(guī)則，“制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”等事項(xiàng)適用“雙二分之一”的表決規(guī)則。

　　二是根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條的規(guī)定，增加以下內(nèi)容：（1）業(yè)主委員會(huì)決定的效力，明確“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力”；（2）業(yè)主的訴訟權(quán)利，明確“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”。

　　三是根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

　　四是根據(jù)幾年來(lái)實(shí)行業(yè)主大會(huì)制度的經(jīng)驗(yàn)，增加物業(yè)所在地的街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，作為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。