（一）業(yè)主共同管理權(quán)的內(nèi)容

　　按照《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同決定：

　�。�1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。

　　（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。

　　（3）選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員，成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不遵守管理規(guī)約、責(zé)任心不強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)委員予以更換。

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關(guān)系，通過(guò)業(yè)主大會(huì)集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

　　（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金的籌集、使用關(guān)系到業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

　�。�6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使及費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，需要業(yè)主共同決定。

　　（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。除上述所列事項(xiàng)外，根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定，以下四種應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”：一是改變共有部分的用途；二是利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；三是處分共有部分；四是業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

　�。ǘ�）共同管理權(quán)行使的表決規(guī)則

　　根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，業(yè)主決定共同事項(xiàng)，按照下列規(guī)則表決：

　　（1）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　�。�2）決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

　　（1）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。

　�。�2）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

　　（1）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算。

　�。�2）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　（三）關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主人。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專(zhuān)有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專(zhuān)有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。所以《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)。

　　地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立給予指導(dǎo)和協(xié)助。由于業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使共同管理權(quán)的自治組織，其成立應(yīng)由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識(shí)，而入住的時(shí)間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)有一定的難度。而業(yè)主大會(huì)的成立關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，維護(hù)自身的合法權(quán)益，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，關(guān)系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團(tuán)結(jié)，甚至關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供適用的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會(huì)的成立經(jīng)驗(yàn)，幫助成立籌備組織，提供政府部門(mén)制定的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理公約等示范文本，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的不同意見(jiàn)，為業(yè)主大會(huì)成立前的相關(guān)活動(dòng)提供必要的活動(dòng)場(chǎng)所，積極主動(dòng)參加業(yè)主大會(huì)的成立大會(huì)等。

　　2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定的效力《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。這是因?yàn)�，業(yè)主大會(huì)是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護(hù)了建筑區(qū)劃內(nèi)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有實(shí)施業(yè)主大會(huì)作出的決定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作為自我管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依據(jù)法定程序作出的決定，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具有約束力。

　　對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德，不損害國(guó)家、公共和他人利益的決定，上述三點(diǎn)必須同時(shí)具備，否則業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力。《條例》第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)主要對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)如何行使，業(yè)主的合法權(quán)益如何維護(hù)等事項(xiàng)作出決定，例如，可以對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出決定，對(duì)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約作出決定，對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員作出決定，對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人作出決定，對(duì)籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定。無(wú)論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出上述任何一項(xiàng)決定，對(duì)業(yè)主均具有約束力。

　　3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的處置權(quán)目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)這些行為如何處置，《物權(quán)法》第八十三條作了規(guī)定，即“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失”。

　　根據(jù)《區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十五條的規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行為”：

　�。�1）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)�、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

　�。�2）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

　�。�3）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

　�。�4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

　�。ㄋ模╆P(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定

　　1.維修資金的所有權(quán)歸屬與使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

　　2.管理費(fèi)用分?jǐn)偱c收益分配建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�，收益分配等事�?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　3.建筑物及其附屬設(shè)施的管理（1）業(yè)主的選擇權(quán)。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　（2）業(yè)主的更換權(quán)。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

　　（3）業(yè)主的監(jiān)督權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。