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物業(yè)價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時,對物業(yè)的需求就會增加,物業(yè)價格也就會上漲;而當人口數量減少時,對物業(yè)的需求就會減少,物業(yè)價格也就會下落。
引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長,它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長,導致的人口數量增加或減少的變動現象。
人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長,導致的人口數量的增加或減少,即出生人數與死亡人數的凈差值。
人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長,導致的人口數量增加或減少,即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。
根據人口增長的絕對數量,人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。
在城市,特別是隨著外來人口、流動人口的增加,對物業(yè)的需求必然增加,從而會引起城市物業(yè)價格上漲。
人口數量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口,以及日間人口和夜間人口等的數量,來分析它們對不同類型物業(yè)的價格影響。
另外,在人口數量因素中,反映人口數量的相對指標是人口密度。
人口密度從兩方面影響物業(yè)價格:一方面,人口高密度地區(qū),一般來說對物業(yè)的求多于供,供給相對缺乏,因而價格趨高,人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等的發(fā)展,提高物業(yè)價格;
另一方面,人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化,從而有可能降低物業(yè)價格,特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現這種現象。
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人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起物業(yè)價格的變化。
人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對物業(yè)的需求,從而導致物業(yè)價格升高。
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這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數。
家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起所需要的住房數量的變動,隨之導致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。
一般來說,隨著家庭人口規(guī)模小型化,即家庭平均人口數的下降,家庭數量增多,所需要的住房總量將增加,物業(yè)價格有上漲的趨勢。
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