物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)

　　物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正�？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　物業(yè)經(jīng)營管理的對象

　　物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。

　　物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。

　　綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。

　　物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。

　　從開發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。

　　物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。

　　組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。

　　房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。