按房屋租賃期限劃分

　　按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。

　�。�1）定期租賃。

　　定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個星期，也可以是若干年。當(dāng)期限屆滿，租約自動失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　�。�2）自動延期租賃。

　　自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達成，也可依法建立。當(dāng)物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續(xù)時，協(xié)議就達成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃（半年或一年），然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實際上租金的繳納周期就自動延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動延續(xù)等。

　�。�3）意愿租賃。

　　意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。

　　當(dāng)然，還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃；長期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃；中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。