為規(guī)范房屋租賃行為,加強城市房屋租賃管理,建設部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》(建設部令第42號)。該辦法規(guī)定,房屋租賃實行登記備案制度,其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內容有:
房屋租賃登記備案的一般程序房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后,要到當地房地產行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。
1.申請簽訂、變更、終止租賃合同的,房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內,持有關證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括:書面租賃合同;房屋所有權證;當事人的合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋,還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋,還須提交委托代管人授權出租的證明。
2.審查房屋租賃登記備案不同于簡單的備案,登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內容主要包括:
。1)審查合同的主體是否合格,即出租人與承租人是否具備相應的條件;
。2)審查租賃的客體是否允許出租,即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;
。3)審查租賃合同的內容是否齊全、完備,如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等;
。4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;
。5)審查是否按規(guī)定繳納了有關稅費。
3.頒證只有上述條件均具備后,才能登記備案,否則,作為主管部門有權行使否決權,判定租賃行為無效,不予登記。經主管部門審查合格后,準予登記。由房地產管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的,房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的,房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經登記備案的租賃合同是無效的經濟合同,只有通過登記的租賃活動,才受法律的保護。
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