物業(yè)管理師

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2014物業(yè)管理師復(fù)習(xí)資料:交易日期調(diào)整

2014-03-13 13:55 來(lái)源:來(lái)源于網(wǎng)絡(luò) 打印 | 收藏 |
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  交易日期調(diào)整

  可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的物業(yè)市場(chǎng)狀況(如當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系)下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值,是應(yīng)當(dāng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)市場(chǎng)狀況(如估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場(chǎng)供求關(guān)系)下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是這種情況,而且成交日期通常是過(guò)去,估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是現(xiàn)在),物業(yè)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,例如,政府出臺(tái)了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費(fèi)觀念有所改變等等,導(dǎo)致了可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化,從而即使兩宗完全相同的物業(yè),在這兩個(gè)時(shí)間上的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整,稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整,故又可稱之為物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)整,簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。

  交易日期調(diào)整的關(guān)鍵,是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況,具體是調(diào)查、了解過(guò)去不同時(shí)間的數(shù)宗類似物業(yè)的價(jià)格,找出這類物業(yè)的價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律,據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法,可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率,也可以采用時(shí)間序列分析。

責(zé)任編輯:瑪門(mén)
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