編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作

　　為了制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認真分析領會物業(yè)業(yè)主的相關目標，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎。

　　（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析

　　區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會、經(jīng)濟、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展狀況與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區(qū)域”范圍沒有明確的定義，可認為是對目標物業(yè)經(jīng)濟效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區(qū)域。區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒、各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息、新聞媒體及網(wǎng)絡發(fā)布的信息等。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場分析

　　房地產(chǎn)市場是一種典型的地域性市場，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計劃。細分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標市場三種細分方式。

　　編制物業(yè)管理計劃時，首先要把目標物業(yè)放在正確的細分市場內(nèi)，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業(yè)。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準確的市場分析，必須首先進行認真、詳細的市場調(diào)研，搜集特定的、可與目標物業(yè)進行比較的相關物業(yè)信息，并與目標物業(yè)進行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務的特點，評價目標物業(yè)的優(yōu)點和缺點。

　　物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度（市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設施等）；②環(huán)境因素（自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況）；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入（人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況）；⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環(huán)境；③易接近性（交通方式可選擇性、停車位數(shù)量）。

　�。ㄈ�）鄰里分析

　　一般認為，在人口密集的大城市范圍內(nèi)，鄰里可由周圍的幾個街區(qū)或相互交叉的主要街道的鄰近地區(qū)組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質(zhì)區(qū)域。鄰里分析，就是對目標物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。不管目標物業(yè)有什么特點，周圍的相鄰物業(yè)都會對其創(chuàng)新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息；評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標物業(yè)租金潛力的依據(jù)；考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。

　　（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析

　　物業(yè)現(xiàn)狀分析就是對整個物業(yè)的物理狀況及運行狀況進行檢查，分析物業(yè)運行預算，研究物業(yè)當前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業(yè)租賃價值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應對一個物業(yè)的結(jié)構(gòu)、外觀、設備等狀況進行各項檢查，詳細查清下列有關的項目并仔細地記錄其結(jié)果：

　　1.建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。

　　2.物業(yè)令人滿意程度（外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征）如何。

　　3.可出租物業(yè)的吸引力（平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現(xiàn)代化程度）如何。

　　4.建筑物的實體（屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯）狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結(jié)構(gòu)工程師來進行安全鑒定的問題。

　　5.建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設備、供暖設施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。

　　6.提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。

　　7.土地與建筑物的關系（如停車場、分區(qū)規(guī)劃）如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

　　8.建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。

　　9.當前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。

　　10.當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學習及目標怎樣。

　　（五）業(yè)主目標

　　明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標上與業(yè)主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業(yè)主的利益。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業(yè)管理師就要通過調(diào)查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對有關細節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理師常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標作解釋工作，例如有業(yè)主同時提出了最小維護費用和最大增值兩個不相容的目標。