年度運營預算

　　年度運營預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個月間應保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運營費用后，就可得到物業(yè)的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，由于物業(yè)運營費用中有關(guān)項目費用的變化，也會令業(yè)主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運營收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預算這一有效的財務工具，準確地預測和控制物業(yè)的收入與支出。

　　預算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間。能源費用支出隨季節(jié)變動，也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費用在許多月份的開支可能很少，但在物業(yè)出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分攤，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。

　　預算中要為不可預見費用的支出預留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加往往會導致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物業(yè)的燃料費預算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業(yè)的凈運營收益。當這些額外費用支出與預算中預計的相關(guān)費用支出不相匹配時，物業(yè)管理企業(yè)就要對其他預期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準備金。

　　為了編制年度運營預算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對以前若干年的物業(yè)收支狀況進行認真的分析，對于在來年可能要出現(xiàn)的情況（如由于大規(guī)模裝修改造，臨時降低了入住率），要予以認真的考慮，并在預算中盡量體現(xiàn)這些可能的變化。

　　年度運營預算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對來年的有關(guān)估計對個別的預算項目作出適當調(diào)整的機會。通過分析預算中的每一個收支項目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對各項預計的收入和費用項目對物業(yè)表現(xiàn)影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實施有效的控制。通過預算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達成共識，以避免雙方在預算實施的過程中產(chǎn)生矛盾。在預算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。

　　當物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運營報告時，在預算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費用支出在每個月之間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節(jié)性發(fā)生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預算的過程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費用的分配達成共識。

　　年度運營預算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時還會隨著時間的進展準備季度預算，并從中反映出對原年度預算中某些初始估計的調(diào)整過程。季度預算一般比年度預算更為準確，因為預測的內(nèi)容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預算大致是一個季節(jié)的時間長度，所以對季節(jié)性收支的估計就會更加準確。為了更好地發(fā)揮預算在物業(yè)管理過程中的指導作用，物業(yè)管理企業(yè)有時還會進一步將預算分解為月預算，以便更加貼近實際、更具操作性。