業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)

　　如果你是房屋的所有權(quán)人，那么，你就是業(yè)主。

　　作為業(yè)主，入夏以來，王女士多次發(fā)現(xiàn)自己所居住小區(qū)的巡邏保安，經(jīng)常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區(qū)物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強管理。“如果保安工作如此被打折扣，小區(qū)的保安不就形同虛設(shè)了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說。

　　這事王女士管得好，她完全有權(quán)利這樣做，《物業(yè)管理條例》為她撐腰。條例明確規(guī)定，業(yè)主有9項權(quán)利可以充分行使：1，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2，提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3，提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4，參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5，選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9，監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。

　　有權(quán)利當然也少不了有義務(wù)。為維護全體業(yè)主的共同利益，條例規(guī)定業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有5項：1，遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4，按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金；5，按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　誰有權(quán)選聘、解聘物業(yè)公司？誰有權(quán)制定、修改業(yè)主公約？如此等等重大的決定事項，《物業(yè)管理條例》把權(quán)利交到了業(yè)主大會的手里，而不是業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會，條例給予的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

　　為什么這么規(guī)定？不少專業(yè)人士認為，其含義在于“不讓少數(shù)人決定多數(shù)人的事情，大家的事情大家決定”。

　　那好，業(yè)主大會如何來履行自己的職責(zé)呢？根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。還有，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

　　注意到，上述規(guī)定與去年10月征求意見的條例草案所規(guī)定的基本一致。當時就有一種意見認為“這很難做到”。比方，對于一些大社區(qū)來說，要求1／2以上的業(yè)主到會，這幾乎很難做到；重大決議通過要求2／3多數(shù)，這就更難了。有人擔心，如果真正操作起來困難重重的話，結(jié)果將會使本意要有效維護全體業(yè)主的權(quán)利流于形式。

　　正是充分考慮了社會意見，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關(guān)規(guī)定，即業(yè)主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會。

　　“此舉增強了業(yè)主大會的可操作性。”一位專家評價說。