房地產開發(fā)企業(yè)管理

　　房地產開發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經濟實體，必須依法設立。

　�。ㄒ唬┰O立房地產開發(fā)企業(yè)的條件

　　1.房地產開發(fā)企業(yè)資格

　　企業(yè)資格是該項企業(yè)成立的法定條件。根據房地產開發(fā)客觀情況和實際需要，設立房地產開發(fā)企業(yè)除應具備企業(yè)法人的一般條件外，還應符合《城市房地產開發(fā)經營管理條例》要求的以下條件：

　�。�1）有100萬元以上的注冊資本；

　�。�2）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

　　上述條件是針對全國基本情況提出的要求，標準較低。因此，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件，作出高于上述標準的規(guī)定。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)資質

　　企業(yè)資質是行業(yè)主管部門針對不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的市場活動，《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》將房地產開發(fā)企業(yè)劃分為4個資質等級：

　　一級資質：

　�。�1）注冊資本不低于5000萬元；

　�。�2）從事房地產開發(fā)經營5年以上；

　�。�3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額

　�。�4）連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%；

　�。�5）上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

　�。�6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

　　（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

　�。�8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　（9）未發(fā)生過重大工程質量事故。

　　二級資質：

　　（1）注冊資本不低于2000萬元；

　　（2）從事房地產開發(fā)經營3年以上；

　　（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額

　　（4）連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%；

　�。�5）上一年房屋建筑施工面積10萬㎡以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

　�。�6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；

　�。�7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；

　�。�8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　　（9）未發(fā)生過重大工程質量事故。

　　三級資質：

　　（1）注冊資本不低于800萬元；

　　（2）從事房地產開發(fā)經營2年以上；

　�。�3）房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；

　�。�4）連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%；

　�。�5）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

　�。�6）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；

　　（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　�。�8）未發(fā)生過重大工程質量事故。

　　四級資質：

　�。�1）注冊資本不低于100萬元；

　�。�2）從事房地產開發(fā)經營1年以上；

　�。�3）已竣工的建筑工程質量合格率達100%；

　�。�4）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

　　（5）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

　�。�6）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

　�。�7）未發(fā)生過重大工程質量事故。

　�。ǘ�）設立房地產開發(fā)企業(yè)的程序

　　1.房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到房地產開發(fā)主管部門備案：

　�。�1）營業(yè)執(zhí)照復印件；

　�。�2）企業(yè)章程；

　�。�3）驗資證明；

　�。�4）企業(yè)法定代表人的身份證明；

　�。�5）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；

　�。�6）房地產開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。

　　2.房地產開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》。申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件�！稌憾ㄙY質證書》有效期1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。房地產開發(fā)企業(yè)在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。房地產開發(fā)主管部門根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。

　　（三）房地產開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

　　對房地產開發(fā)企業(yè)設立資質等級制度的目的，就是規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護市場的有序競爭。房地產開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務。

　　《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質證書從事房地產開發(fā)經營的、企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的、企業(yè)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的，以及涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書等行為，均規(guī)定了相應的行政處罰。