融資與抵押貸款

　　在我國(guó)城市居民收入不高的現(xiàn)實(shí)條件下，住宅區(qū)管理與服務(wù)收費(fèi)不可能過(guò)高，因而多數(shù)物業(yè)管理公司都在廣開門路多種經(jīng)營(yíng)，以增加收入。對(duì)于那些大型物業(yè)管理公司，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定程度后，便可直接投資于物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這就需要進(jìn)行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來(lái)源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導(dǎo)思想。

　　對(duì)于物業(yè)投資而言，抵押貸款是資金來(lái)源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時(shí)，應(yīng)遵循如下原則。

　�。�1）公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則。盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道，然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)要堅(jiān)持的一個(gè)原則，不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力，一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì)帶來(lái)?yè)p失，甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”，保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤�，是制訂籌資方案，進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

　�。�2）盡可能均勻安排債務(wù)償還期的原則。集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù)，往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給，最好同時(shí)安排有較長(zhǎng)期限的貸款，應(yīng)力爭(zhēng)借貸有一定的償還寬限期。

　�。�3）妥善安排、有效利用的原則。應(yīng)盡量安排長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，充分利用好每一筆貸款。

　�。�4）統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息，還應(yīng)研究賦稅條件、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而將承受的懲罰性支出等問題。

　�。�5）妥善制訂還貸計(jì)劃的原則。所有的抵押貸款均要按時(shí)還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應(yīng)在借貸時(shí)就制訂好切實(shí)可行的還貸計(jì)劃。應(yīng)盡可能均勻安排每年應(yīng)支付的貸款本息，作出妥善的財(cái)務(wù)安排。