物權法解釋：第一百九十九條「數個抵押權清償順序」

　　第一百九十九條　同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　「解釋」本條是關于同一財產向兩個以上債權人抵押的，數個抵押權清償順序的規(guī)定。

　　要解決同一財產上存在的數個抵押權清償順序的問題，首先要明確同一財產能否向數個債權人做抵押。對此，本法和擔保法的規(guī)定都是肯定的，但本法規(guī)定的精神與擔保法的規(guī)定又有所不同。擔保法第三十五條規(guī)定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”根據這一規(guī)定，只有在抵押財產的價值大于所擔保的債權時，抵押人才可以就同一抵押財產向其他的債權人再次抵押，而且向數個債權人抵押擔保的債權總額不得超出該抵押財產的價值。例如，如果抵押人以價值100萬元的房屋向甲抵押貸款了50萬元，那么抵押人還可以向乙抵押貸款20萬元，向丙抵押貸款30萬元；如果抵押人以該房屋向甲抵押貸款的數額恰好是100萬元，那么他就不能以該房屋再向乙和丙抵押貸款了。

　　擔保法制定于1995年，當時我國市場經濟正處于起步階段，各種制度和規(guī)范還不完善，“三角債”的現象比較嚴重，社會信用程度比較低。在這種情況下，嚴格抵押制度，對重復抵押行為即以同一財產向同一債權人或者不同債權人多次抵押的行為，做出上述限制性規(guī)定，是非常必要的。但隨著近年來我國社會主義市場經濟的不斷發(fā)展和完善，該規(guī)定也顯示出了一些局限性，主要有：（1）限制了抵押財產的充分利用，沒有充分發(fā)揮抵押財產的融資作用和擔保效益，不利于市場經濟條件下債務人對融資的需求；（2）要求被擔保債權不超出抵押財產的價值，限制了當事人設定抵押的意愿。債權人是否接受抵押擔保，并不完全取決于抵押財產的價值是否大于或者與被擔保債權數額相當，債權人還要綜合考慮債務人的償還能力、信用狀況以及是否還存在其他擔保形式等諸多因素。在某些條件下，即使抵押財產的價值小于被擔保債權的數額，債權人仍然愿意接受該抵押擔保。例如，甲以價值100萬元的房屋向乙抵押貸款50萬元后，還希望以該房屋再向丙抵押貸款60萬元，丙經調查發(fā)現甲的收入狀況和以往的信用記錄都比較好，貸款的風險比較小，因此愿意接受該抵押擔保，向甲提供貸款。擔保法的規(guī)定限制了債權人的這種意愿。（3）實踐中，登記部門往往以擔保法規(guī)定的“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”為由，在辦理抵押登記時，強制要求對抵押財產進行評估，有的甚至要求一年評估一次，借評估高收費。強制評估致使很多當事人不去辦理抵押登記。

　　本法起草過程中，多數意見認為本法應當將擔保法的這一規(guī)定刪去。鑒于上述情況，本法沒有保留該規(guī)定，也就是說，本法不再限制同一財產的重復抵押行為。以同一財產向同一債權人或者不同債權人多次抵押的，抵押人所擔保的債權可以超出其抵押財產的價值，數個抵押權依照本法規(guī)定的順序清償。是否在同一財產上設定數個抵押，由當事人根據實際情況判斷和決定。

　　根據本條的規(guī)定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照以下原則清償：

　　首先，抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。關于抵押權生效的原則，本法區(qū)分不動產和動產抵押，做了不同規(guī)定。根據本法的規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、荒地的承包經營權和正在建造的建筑物這些不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時發(fā)生效力。根據本法的規(guī)定，以生產設備、原材料、半成品、產品、交通運輸工具和正在建造的船舶、飛行器等動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時發(fā)生效力；未經登記，不得對抗善意第三人。根據本法的規(guī)定，企業(yè)、個體工商戶、農業(yè)生產經營者以現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品和產品這些動產抵押，即以動產設定浮動抵押的，抵押權也自抵押合同生效時發(fā)生效力；未經登記，不得對抗善意第三人。本條規(guī)定的按照抵押權登記的先后順序清償債權的原則，既適用于以登記為抵押權生效要件的不動產抵押，也適用于以登記為抵押權對抗要件的動產抵押，即無論是不動產抵押還是動產抵押，數個抵押權都已登記的，都按照登記的先后順序清償。以抵押權登記的先后順序為標準清償抵押債權是世界各國抵押擔保制度中的一般規(guī)則。確定抵押權登記的先后，以登記部門登記材料中記載的登記時間為準。做第一順序抵押登記的被擔保債權，就拍賣、變賣抵押財產的價款優(yōu)先受償，處于第二順序的只能就剩余的部分受償，依此類準。如果抵押權登記的時間相同，也就是抵押權登記的順序相同，那么就按照各擔保債權的比例來清償；所占比例大的，多受清償。

　　其次，抵押權已登記的先于未登記的受償。這一原則是針對動產抵押而言的。因為在不動產抵押中，未辦理抵押登記的，不發(fā)生抵押權的效力，也就不會發(fā)生未登記的抵押權與已登記的抵押權之間清償順序的問題。根據本法的規(guī)定，當事人以動產抵押的，可以自愿辦理抵押登記，而不要求必須辦理登記。動產抵押權無論是否辦理登記都自抵押合同生效時發(fā)生效力。但是，當事人是否辦理抵押登記，在法律效力上還是有差別的：辦理抵押登記的，抵押權人可以對抗第三人；未登記的，不得對抗善意第三人。這樣規(guī)定主要是因為辦理抵押登記的，其他債權人就可以通過查閱登記資料知道該財產已經設定抵押的情況，公示性較強；而沒有辦理抵押登記的，其他債權人一般很難知道該財產是否已經設定了抵押，所以法律給予已登記的抵押權以特別的保護。在清償順序的問題上，本法做出抵押權已登記的先于未登記的受償的規(guī)定。

　　最后，抵押權未登記的，按照債權比例清償。這一原則也是針對動產抵押而言的。前面已經講到，本法規(guī)定未經登記的動產抵押權不具有對抗善意第三人的效力。依照這一規(guī)定，在同一抵押財產上設定數個抵押權時，各抵押權人互為第三人，如果每一個抵一押權都沒有辦理登記，那么無論各抵押權設立先后，其相互間均不得對抗。因此，各抵押權人對抵押財產拍賣、變賣所得的價款應當享有同等的權利，按照各債權的比例受清償。這一原則與擔保法的規(guī)定不同。擔保法第五十四條第（二）項規(guī)定，抵押物未登記的，按照抵押合同生效時間的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。根據本法第一百七十八條“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”的規(guī)定，擔保法的上述規(guī)定不再適用。